Difundimos una serie de recomendaciones para quienes viven en Consorcios en CABA, elaboradas de acuerdo con la normativa legal y con base en los problemas más habituales que enfrentan los vecinos que viven en edificios de propiedad horizontal. Estos consejos no agotan todas las obligaciones que deben contemplar los propietarios de departamentos en propiedad horizontal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
- En la Liquidación de Expensas
Todos los gastos que conforman la liquidación de expensas (incluidos los honorarios de administración) deben estar correctamente identificados (número de factura; descripción detallada de la prestación; para los servicios, el período; de tratarse de seguros, tipo y número de póliza).
- Con los Deudores de Expensas
Los deudores de expensas deben estar detallados por nombre, número de unidad, monto de la deuda e intereses punitorios.
- Datos del Administrador
Debe figurar en la liquidación, el número de CUIT del administrador, N° de matrícula RPA, su domicilio y teléfono.
- En las Asambleas
Se sugiere exigir la realización de asambleas anuales ordinarias (se recomienda enfáticamente asistir a las mismas).
- Con las Cargas Sociales
Se recomienda exigir periódicamente los certificados de pago de las cargas sociales de los empleados del edificio al administrador.
- Con los seguros contratados
Se recomienda exigir periódicamente los certificados de pago de seguros del edificio y ART al administrador.
- Con los Fondos del Consorcio
Se recomienda exigir documentos que certifiquen la cuenta bancaria en la que se encuentran depositados, controlando montos depositados, montos extraídos, intereses acreditados y modificaciones en la titularidad.
- Con el mantenimiento de:
8.1 Matafuegos: Ordenanza 40473 publicada el 18/1/1985; ordenanza 34616 publicada el 18/12/1978
Sólo se autorizan ciertos elementos extintores, a base de diferentes elementos, con algunas restricciones referidas a las sustancias. Los matafuegos deberán llevar una chapa con las características firmemente adherida a él, donde estarán impresas en relieve o grabadas las indicaciones:
a. la marca registrada o el nombre y apellido o razón social del fabricante o el responsable de la comercialización del producto;
b. la leyenda «matafuegos a base de…»;
c. la capacidad nominal en kilogramos;
d. las recomendaciones para el mantenimiento y fecha de las revisiones periódicas;
e. el mes y año de fabricación;
f. limitaciones en el uso, según la normativa correspondiente.
Todos los matafuegos que deban ser instalados conforme a las disposiciones del Código de Edificación deberán ser fabricados, recargados y reparados con las exigencias del IRAM en las empresas que se encuentren inscriptas en el Registro de Fabricantes, Reparadores y Recargadores de Equipos contra Incendios.
Todos los matafuegos y equipos contra incendios que se instalen en la Ciudad de Buenos Aires, deberán ser aprobados por el organismo del Gobierno de la Ciudad que corresponda. Además, deberán cumplir con las normas IRAM durante todos los procesos, y/o con las normas que pueda establecer el organismo de la Ciudad competente. Además, deberán contar con:
-Matafuegos nuevos: sello IRAM de conformidad con la norma IRAM correspondiente.
-Matafuegos usados: los mantenimientos y/o recargas serán efectuadas por empresas que posean el sello IRAM de conformidad con norma IRAM para servicios de mantenimiento y recarga de matafuegos.
Con los matafuegos que deben ser sometidos a su recarga y/o revisión periódica, deberá procederse de acuerdo con las normas IRAM 3517 (matafuegos manuales y sobre ruedas) y norma IRAM 2529 (cilindros de acero, condiciones para su llenado y revisión periódica). Los que no cumplan con estos requisitos, deberán ser dados de baja.
El marcado, rotulado y embalaje de los matafuegos deberán ajustarse a las normas IRAM correspondientes al tipo de matafuego de que se trate. Las placas características deberán responder a la norma IRAM 3534; el agente extintor de los matafuegos que deban ser recargados deberá cumplir con las exigencias de la norma IRAM de que se trate.
Las empresas inscriptas en el Registro, ya sean fabricantes, recargadores y/o reparadores, deben colocar una tarjeta de identificación a cada extintor fabricado o verificado. Esta tarjeta debe responder a las normas y leyendas de la Ordenanza 40473. Protección contra Incendios.
Protección contra incendios: Según el Código de Edificación, los edificios en predios de más de 8000 m2 deben disponer de facilidades para el acceso y circulación de vehículos de servicio público contra incendios. Matafuegos: Todo edificio debe poseer matafuegos en cada piso, en lugares accesibles y prácticos. Distribución: La proporción debe ser de un matafuegos por cada 200 m2 o fracción de la superficie del piso respectivo.
8.2 Tanques de Agua. Normativa: Se rige por la Ordenanza 45593 (12/3/1992) y el Decreto 2045/993. Frecuencia de limpieza: Se recomienda realizar la limpieza semestralmente en inmuebles con más de una unidad de vivienda.
Empresas habilitadas: El trabajo debe ser realizado por empresas del Registro de Actividades de Empresas Privadas de Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua Potable.Certificación técnica: Los certificados deben ser firmados por un director técnico e incluir los resultados de ensayos bacteriológicos post-limpieza.
Obligaciones del consorcio: Los administradores o representantes deben permitir el acceso a inspectores municipales y presentar el certificado de la empresa prestataria cuando se solicite.
Contravenciones: Se considera infracción no poseer el certificado, presentar fallas de mantenimiento según inspección, o si los análisis de la Dirección General de Política y Control Ambiental comprueban que el agua no es potable.
8.3 Ascensores. Normativa: Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires, Capítulo 10, Sección 8, Artículo 3. Alcance: Aplica a ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, rampas móviles y guarda mecanizada de vehículos.
Mantenimiento: Es obligatorio contar con un servicio de mantenimiento y asistencia técnica, además de llevar un libro de inspección digital del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Responsabilidad: El propietario es responsable del perfecto estado de mantenimiento y debe impedir el uso de las instalaciones si no ofrecen garantías de seguridad para personas o bienes.
Obligaciones de Seguro y Conservación: Se deberá contratar un seguro de responsabilidad civil por potenciales daños a terceros.
El propietario de una instalación debe presentar ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a un profesional o empresa habilitada con domicilio en la ciudad para actuar como «conservador».
La función del conservador será asegurar el cumplimiento de las normas técnicas de conservación.
Renuncia y Reemplazo del Conservador: El conservador tiene derecho a renunciar a la conservación de una instalación, comunicándolo fehacientemente al Gobierno y al propietario.
El propietario deberá designar un reemplazante dentro de los 10 días posteriores a la renuncia.
Durante ese lapso, el servicio no podrá interrumpirse bajo responsabilidad del propietario y del conservador renunciante.
Tareas y Registro del Conservador: El conservador debe registrar en el libro de inspección los detalles de su servicio, resultados de pruebas de seguridad y tareas mensuales y semestrales previstas.
Debe revisar periódicamente el estado de la instalación, subsanar desperfectos y notificar al propietario a través del libro de inspección sobre los trabajos a realizarse.
Debe enviar personal competente cuando sea requerido por el propietario para corregir averías.
Seguridad y Siniestros: El conservador deberá interrumpir el servicio del aparato cuando se aprecie riesgo de accidente hasta que se efectúe la reparación.
En caso de siniestro o desperfecto grave, el conservador debe notificar a la autoridad de aplicación antes de las 24 horas hábiles.
El funcionamiento debe mantenerse interrumpido hasta que la autoridad autorice su reiniciación.
Exhibición de Información: El propietario debe exhibir en un lugar visible de la cabina o receptáculo (ascensor, etc.) una tarjeta con las fechas de los servicios prestados.
Dicha tarjeta debe contar con la firma del conservador que certifique los datos.
Para ascensores, montacargas o guarda mecanizada de vehículos, el conservador debe efectuar cuidados, mantenimientos y limpieza con frecuencia mensual o semestral. Las actividades a llevar a cabo están descriptas en el artículo 8.10.3.2 a) del Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. Todos los repuestos y accesorios que se utilicen deberán cumplir con las normas IRAM o las internacionales pertinentes.
No están permitidos los ascensores con puertas «tijera». Las nuevas puertas deben cumplir con la normativa que reforma el artículo 8.10.2.12 del Código de Edificación.
8.4 Calderas. Normativa: Ordenanza 33677 publicada el 4/8/1977; decreto 887/979 publicado el 12/3/1979; ordenanza 27708 publicada 6/6/1973, Código de Edificación, decreto 977/974, ordenanza 39025 publicada el 13/6/1983.
Seguro: Los propietarios de calderas están obligados a contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños que podría producir el uso de las mismas, incluido el almacenaje, transporte y quemado de combustible, a personas y a bienes de terceros.
Contrato de seguro: Se ajustará a las condiciones generales vigentes según dicte la Superintendencia de Seguros de la Nación. El seguro podrá contratarse con cualquier ente asegurador oficial y privado, específicamente autorizado para tal fin por el citado organismo.
Vigencia: Las entidades aseguradoras sólo podrán extender coberturas —o renovaciones— por lapsos no superiores a un año. La extensión de la primera cobertura y sus renovaciones requieren la certificación por parte de un profesional.
Requisitos del Profesional: Debe ser ingeniero (civil, industrial, mecánico y/o eléctrico) e inscribirse como instalador de primera categoría. Si se utiliza gas natural, debe poseer la matrícula correspondiente. En ningún caso el profesional podrá tener a su cargo más de 100 instalaciones.
Certificación Profesional: Implica que, como mínimo, están cumplidos los siguientes requisitos:
-Las instalaciones se encuentran habilitadas por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
-Cuando se utilice gas natural como combustible, deberá constarse con la habilitación del ENARGAS.
-Existe una entrada permanente y adecuada de aire por las ventilaciones del local, que no deben estar obstruidas.
-El generador no debe presentar, ni del lado del agua o vapor, ni del lado del fuego, incrustaciones, corrosiones, depósitos de sedimentos, picaduras, grietas, reducción de espesores o debilitamiento del material.
-No debe haber pérdidas de fluidos.
-Existencia y correcto funcionamiento y estado de conservación de instrumentos y dispositivos.
-Correcto estado de conservación y funcionamiento del dispositivo de corte, y otros dispositivos de control; del equipo de combustión, de las instalaciones de almacenamiento y suministro de combustible.
-Ausencia de ruidos anormales y utilización de agua adecuada.
-Cumplimiento de las disposiciones de ENARGAS referidas a seguridad.
Las comprobaciones efectuadas deberán ser volcadas en un informe, cuyo original deberá quedar en poder de la Compañía de Seguros, y un duplicado en poder del asegurado.
En la sala de la caldera deberá estar la planilla donde se asentarán todas las verificaciones y mantenimientos.
El profesional a cargo deberá convalidar cada 3 meses la planilla, implicando con ello que las comprobaciones previstas han dado resultados satisfactorios, y se han efectuado los mantenimientos correspondientes.
El asegurador deberá comunicar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires la contratación del seguro, el que se encontrará convalidado por un profesional que certifique que la instalación reúna las condiciones necesarias de seguridad.
La falta de nueva comunicación implicará que la póliza subsiste o ha sido renovada, conservando la instalación las primitivas condiciones de seguridad. Es obligación de la aseguradora comunicar de inmediato al Gobierno de la Ciudad la interrupción de la relación contractual con el asegurado, la no continuación del profesional, la alteración de las condiciones de seguridad de la instalación y su ampliación, modificación o transformación.
Las instalaciones térmicas o inflamables, además, están sujetas a las disposiciones para su habilitación que fija el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires; si la caldera es a gas, deberá, además, contar con la habilitación correspondiente (Decreto Nº 887/979).
Estos requisitos también son exigibles para calderas de tipo domésticas para agua caliente y/o calefacción de más de 50.000 kcal/hora y los calentadores de agua por acumulación (termotanques) de una capacidad igual o mayor a 300 litros.
El encendido de los equipos de combustión (excepto aquellos equipos que queman gas exclusivamente), para el suministro de calefacción y agua caliente, podrá extenderse hasta las 22hs en el caso de domicilios particulares. Si se requiere la ampliación del horario establecido, a solicitud del interesado el Gobierno de la Ciudad podrá emitir una autorización.
Los locales para calderas y otros aparatos térmicos deben cumplir requisitos:
-Ventilación permanente al exterior, determinada superficie, determinada altura, acceso cómodo y fácil, no tener comunicación con locales para medidores de gas ni contenerlos.
-Toda nueva instalación en edificios de vivienda (por ejemplo, calderas) que requiera combustible, deberá utilizar gas natural.
8.5 Servicio de desinfección. Ordenanza Nº 36.352 publicada el 12/1/1981. Se establece que toda empresa privada que desarrolle actividades de desinfección en la Ciudad de Buenos Aires deberá ajustar su funcionamiento a las normas que determina esta norma, referidas a características técnicas y obligaciones de registro.
8.6 Mantenimiento de fachada y balcones
Por ley Nº 257 y decreto Nº 1233/00, los balcones deberán mantenerse en buen estado, de acuerdo a la siguiente tabla:
-Edificios de 10 a 21 años: se inspeccionarán cada 10 años.
-Edificios de 21 a 34 años: se inspeccionarán cada 8 años.
-Edificios de 34 a 50 años: se inspeccionarán cada 6 años.
-Edificios de 50 a 71 años: se inspeccionarán cada 4 años.
-Edificios de 72 y más: se inspeccionarán cada 2 años.
Se recomienda verificar que las planillas que certifiquen controles respondan a inspecciones efectivas y de la calidad adecuada.
8.7 Residuos domiciliarios. Ordenanza 33581 publicada el 15/6/77, decreto 1033/980, Resolución N.º 91/MEPHUGC/20 - BOCABA 4-2-2020.
Los recipientes destinados a contener residuos domiciliarios, para su posterior recolección, deberán ser bolsas que, ya sea de plástico u otro material, impidan el desparramo de su contenido en la vía pública y sean impermeables a líquidos y emanaciones.
Habrá una infracción pasible de penalidades cuando el recipiente para los residuos no reúnan las características mencionadas, o cuando se depositen residuos en la vía pública los días que no hay recolección.
El servicio de recolección de residuos se prestará de domingos a viernes exclusivamente, comenzando a las 21 horas y terminando a las 7 horas del día siguiente.
Consejos para disponer los residuos y buen uso del contenedor:
Horario: Sacar la basura de 19:00 a 21:00. Como la recolección se realiza por la noche se evita que los residuos estén todo el día dentro del contenedor, generando malos olores.
Estacionamiento: Estacionar el auto a un metro del contenedor, dejando esa distancia por delante y por detrás. De esta forma se facilita la operación del camión recolector y se evitan daños.
Ubicación: Respetar el lugar del contenedor. Los contenedores se ubican cumpliendo un conjunto de condiciones como la presencia de entradas de garaje, espacio para el transporte público, espacios reservados para discapacitados, desagües pluviales, luminarias, arbolado, etc. En caso extremo de necesitar mover el contenedor, solicitarlo al 147.
Residuos prohibidos: No arrojar residuos áridos como cascotes, metales, maderas, restos de poda, etc. Los contenedores no son aptos para estos residuos y pueden dañar el equipo recolector. Para desechar estos residuos comunicarse al 147 para coordinar el retiro de los materiales.
Cierre: No trabar las tapas. Luego de depositar los residuos tapar el contenedor. De esta manera se evita el mal olor, se protege de la entrada de agua en caso de lluvia y/o el ingreso de animales como gatos o aves.
Disposición: Poner la basura dentro del contenedor. El camión recolector utiliza un sistema automatizado por lo que recoge sólo lo que está dentro del contenedor.
8.8 Veredas: Ordenanza 33581 publicada el 15/6/77.
El lavado y barrido de veredas sólo podrá efectuarse entre las 22hs y las 9hs.
Estas tareas no deben entorpecer ni molestar el tránsito de los peatones ni causar ruidos molestos. El producido del barrido deberá ser colocado en los recipientes destinados a los residuos domiciliarios, y no ser arrojados a la calzada.
- Acceso a discapacitados: Ordenanza 47818 publicada 8/10/1994 y ordenanza 39892 publicada el 20/8/1984.
Requerimientos: En toda obra nueva que implique el tránsito de personas desde y hacia la vía pública, se deberá contar con acceso para personas en sillas de ruedas.
Excepciones: Sólo quedan excluidas del cumplimiento de este punto las viviendas unifamiliares.
¿En su Consorcio no se cumplen las normas y disposiciones aquí publicadas? ¿Su administrador se resiste a cumplir con ellas? No dude en consultarnos.
