¿Cómo saber si su administrador de consorcio lo está estafando?

Le enseñamos algunos trucos de los administradores para cobrar «un poco más» y que pueden evidenciarse en cualquier liquidación de expensas…

Los Consorcios de Propietarios se han convertido en los últimos tiempos en un pozo sin fondo. ¿por qué?
Es cierto que los costos han aumentado por la inflación, aunque también en muchos casos se trata de avivadas de las administraciones en donde tienen poco control por parte de la Asamblea o del Concejo de Propietarios.

En general no hay control de los propietarios, ya que no tienen el tiempo para estar atrás de las cuentas de un consorcio (para ello han contratado los servicios de un administrador), o bien no conocen las normas regulatorias y evitan entrometerse. Mucho menos cuando los edificios superan la centena de unidades. Pagan sin ver, pues en el subconsciente colectivo dice «todos los administradores son iguales, no hay remedio». Es allí, en medio del desconocimiento de los derechos que les asisten a los consorcistas, en donde muchos administradores aprovechan y cobran demás, incluso la maniobra es tal, que hasta se puede observar con una breve lectura en la liquidación de expensas.

A los aumentos por los costos de la inflación, muchos administradores aprovechan y «dibujan» más de la cuenta. ¿Cómo saber si su administrador nos está cobrando demás?

1.- Primero que nada, debemos analizar los honorarios que le corresponde cobrar a un administrador.
La ley 941 (CABA)y la mayoría de los Reglamentos de Co-Propiedad indican que la Asamblea de Propietarios es quien decide cuánto debe cobrar el administrador.

Artículo 14.- De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta.

Es decir que la famosa frase que se oye en las asambleas… «la Cámara de Administradores publica que para este edificio se debería de cobrar…»
Incluso en algunos casos se hace una «rebaja» de lo que publica tal Cámara como para que encima los propietarios piensen «que bueno, nos cobra menos…»
Es la Asamblea y ningún otro organismo, quien debe decidir en base al trabajo a realizarse en el consorcio (si son muchas o pocas unidades, el estado del edificio, cuánto cobraba la administración anterior, etc.).

2.- Los honorarios que el administrador cobra, incluyen dentro de sus obligaciones, la confección de sueldos y cargas sociales de los encargados y la confección de las liquidaciones de las expensas mensuales. Son dos de sus principales tareas. En la mayoría de las administraciones, estos rubros se cobran aparte, figurando en las expensas como servicios u abonos. De aquí surgen dos variables:

A.- Si el administrador contrata la confección de estas tareas a una empresa o gestor, las debe abonar con sus honorarios, ya que los consorcistas ya le pagan estos servicios. Se estaría pagando dos veces la misma tarea.
B.- Si el administrador factura estos servicios fuera de sus honorarios. Aquí se concreta una grave irregularidad: el administrador cobra sus honorarios y al mismo tiempo vuelve a cobrar en un rubro aparte, por realizar una tarea que engloba a los honorarios. Ejemplo: Honorarios pactados $3.500 // Confección liquidación/cargas sociales: $1.500
TOTAL A PERCIBIR POR LA ADMINISTRACIÓN: $5.000
Vemos en este ejemplo que si bien los honorarios pactados son de 3.500 en realidad está cobrando 5.000 pesos.

Estas irregularidades, no deberían de permitirse. Los honorarios deben incluir toda la labor del administrador y no debe haber subrubros.

3.- Arreglos y abonos. Es difícil saber o probar si el administrador cobra un porcentaje por cada arreglo o servicio contratado en el edificio (ascensores, bombas elevadoras, fumigación, etc.). No son pocos quienes en la práctica «se quedan con un %5 o %10».
Por ello una correcta tarea del Concejo de Propietarios o de la Asamblea es verificar los montos de los arreglos o servicios contratados en el consorcio con otros presupuestos.
Siempre debe haber 2 o 3 presupuestos distintos antes de encarar un arreglo o contratar nuevos servicios. A menos claro, en casos de urgencia.
Esto incluye los servicos que se contratan a los abogados por el cobro de deudas por expensas. Debe haber varias propuestas, y es ideal que las mismas provengan de propietarios que no estén ligados a los intereses del administrador.

4.- Las «previsiones». En algunos consorcios, los administradores desean asegurarse un caudal de dinero importante, para garantizarse el cobro de sus honorarios por adelantado. Como si el consorcio fuera una entidad de beneficencia.
Es así que exageran o inventan la necesidad de recaudar dinero por ciertos arreglos, a fin de asegurarse un fondo que no irá destinado a ningún pago o deuda que posea el consorcio, pues es «previsión». Debe recordarse que las liquidaciones de expensas se pagan a mes vencido, es decir, por los gastos que ocurrieron durante el mes anterior.
Si un administrador mensualmente les solicita a los propietarios una «previsión», la misma deja de serla y se convierte en «desviación de fondos». Pues si no alcanza el dinero de las expensas para afrontar los gastos normales de un consorcio, el remedio es aumentar expensas (mediante asamblea). La previsión es para arreglo específico y extraordinario, que debe tratarse también por asamblea.

Para evitar esta irregularidad, hay tres soluciones:

A.- Si se desea poseer un fondo mínimo de previsión para gastos urgentes, debe estar pactado por Asamblea. Y no debe faltar en su texto final: cantidad a recaudar, tiempo por el que se cobrará dicha suma y los fines para los que se permite utilizar el mismo.

B.- Es importante que no sea el administrador el único que maneje los fondos del consorcio, siempre es conveniente que si los pagos se realizan por cheques, haya uno o dos propietarios que tambien los firmen, y así tener mayor control.

C.- El administrador debería extender una copia de los extractos o resúmenes bancarios del mes al Concejo o a cada propietario. De esta manera es más fácil verificar si el administrador está desviando fondos del consorcio.

De lo contrario, sin estas salvedades, el administrador puede tomar ese dinero, sin declararlo en las liquidacione de expensas y usarlo a gusto.

5.- Cuenta del Consorcio a nombre del administrador. Una variante al punto anterior: si el consorcio posee una cuenta a nombre del administrador, este puede realizar inversiones con los fondos sobrantes del consorcio (plazos fijos es el más común). Entonces subirá expensas o realizará «previsiones» a fin de asegurarse un monto de dinero superior al que en verdad gasta el consorcio, y el sobrante poder utilizarlo para invertir en su propio beneficio.
Allí el administrador se cree que el consorcio es una entidad financiera que no cobra intereses, y estafa a todos sus propietarios.
El problema surge cuando por alguna circunstancia urgente los consorcistas necesitan el dinero y allí el administrador se ve atrapado en su propia fosa y se evidencia el fraude: dirá que no hay fondos, aunque en las liquidaciones figure un importante superávit. Con exigir una copia de los movimientos bancarios, quedará puesto en evidencia.

Fondos sobrantes cercanos a los $30.000 pueden rendir a los administradores unos $1.500 mensuales tan solo con colocarlos en un plazo fijo.

La cuenta bancaria del Consorcio debe estar a nombre de éste y no de los administradores. Incluso evita problemas a futuro, en caso de fallecimiento, renuncia o remoción del administrador.

6.- Duplicación de gastos en la liquidación. A veces se trata de un error, pero otras veces se coloca adrede un gasto repetido. Ejemplo: en expensas del mes de febrero se coloca el ítem «reparación cañería 2ºA» o «abono ascensores cuota 2». Y luego en las expensas de marzo volvemos a observar el mismo ítem.
Si esto no es corregido y pasa desapercibido, se produce un crédito en favor del consorcio. Si es un error el administrador lo corrige en cuanto alguien le avisa o el propio administrador lo verifica.
Si esto fue hecho adrede el administrador aprovecha que nadie se anotició del «error» y estafa a los propietarios.

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