Cómo denunciar al administrador de un Consorcio de la Ciudad de Buenos Aires
Si bien existen diversos mecanismos en el ámbito de la justicia Civil y Penal, un intento previo de mediar o buscar resolver un conflicto sin llegar a la vía judicial, es utilizar la herramienta que otorga la ley 941 (CABA). A continuación, detallamos los pasos necesarios para realizar una denuncia a un administrador de consorcios.
¿Quién puede denunciar?
El inquilino o propietario del Consorcio afectado.
¿A quién se puede denunciar?
Al administrador del Consorcio, sea persona física o jurídica, hasta tres años hacia atrás. Es decir, que es posible denunciar a un exadministrador, siempre y cuando no hayan pasado más de tres años desde la infracción.
¿Por qué temas se lo puede denunciar?
Si el administrador no cumple con las responsabilidades y obligaciones que describe la ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es posible realizarle una denuncia ante la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de Buenos Aires (CABA). Principalmente, la denuncia prosperará en los siguientes casos:
Si no respeta el formato obligatorio y único de liquidación de las expensas.
Si omite el detalle obligatorio de las remuneraciones al personal del consorcio; pagos por suministros, servicios y seguros; el resumen de movimientos bancarios; ingresos y egresos o el estado patrimonial.
Si no posee una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios donde depositar las expensas.
Si no tiene matrícula del Registro de Administradores de Consorcio.
Si no realiza convocatoria a la asamblea ordinaria o extraordinaria en tiempo y forma según reglamento de copropiedad del consorcio.
Si no ejecuta las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios.
Si no realiza la conservación de las partes comunes del edificio (se incluye aquí arreglos pendientes en unidades funcionales).
Si contrata a proveedores de productos o servicios que no cumplen con los requisitos obligatorios.
¿En que beneficia al propietario o al Consorcio la imposición de multas o sanciones?
El propietario o inquilino denunciante no recibe dinero como indemnización en caso de sancionarse al administrador. El objetivo de la denuncia es intentar que el administrador corrija sus infracciones. Si se trata de un arreglo pendiente, se procederá a darle al administrador un plazo breve para concretarlo. El Consorcio tampoco recibe dinero como indemnización por el mal desempeño del administrador. El Registro Público de Administradores, una vez evaluado el reclamo, procederá a sancionar o no al administrador. Si la denuncia prospera, el Consorcio podrá utilizarla en su favor, en caso de intentar remover al administrador imputado o llevar adelante un proceso judicial, ya sea civil o penal.
Una vez sancionado, ¿deja automáticamente de ser el administrador del edificio?
No. Para ello, los propietarios deberán convocar una asamblea a tal efecto.
¿Cómo hacer una denuncia? ¿Cuáles son las etapas y plazos?
Por las razones de público conocimiento, hoy día las denuncias son totalmente digitales. Para ello, el primer paso es presentar la documentación solicitada ante la página web del Registro y seguir los pasos allí previstos. A continuación, si existen suficientes pruebas de las infracciones denunciadas, el Registro acepta la denuncia, procediendo a realizar una audiencia con el administrador y un mediador. No es obligación del denunciante asistir con representación letrada, aunque se aconseja, dependiendo de la complejidad del reclamo. En caso de acuerdo, se labra un acta con un plazo para llevar adelante aquello solicitado por el denunciante (dependiendo cada caso en particular). En caso de no mediar solución, se prosigue con el sumario y el registro redacta un informe final (el administrador imputado tiene derecho a realizar su descargo en 10 días para defenderse de la acusación). Finalmente, el Registro falla sancionando o eximiendo al administrador. La sanción establecida podrá ser una o varias de las siguientes de acuerdo a la gravedad o reincidencia: apercibimiento, multa (entre $27.000 a $1.800.000 para el año 2021), suspensión (hasta 9 meses) o exclusión del Registro. Los plazos no son cortos, por lo que se recomienda no demorarse en iniciar el reclamo. Según la complejidad del caso, puede demorarse entre la presentación de la denuncia y la resolución final, entre seis meses a un año.
¿Cómo saber si un administrador fue sancionado?
Todas las sanciones impuestas a un administrador de Consorcios son publicadas en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y puede consultarse al Registro.
¿Qué pasa si el administrador que busco o administra mi edificio no está registrado?
Si la persona que ejerce de administrador no se encuentra inscripta en el Registro Público de Administradores, no habrá audiencia de conciliación, se procederá a imputarlo sin más y su denuncia se enviará directamente a la dirección jurídica para iniciar el proceso de sanción.
Requisitos para hacer la denuncia
Propietarios
Formulario de denuncia con datos completos
Acreditar identidad mediante DNI
Constituir domicilio en CABA
Última factura de ABL. Si el ABL no está a su nombre, presentar otro servicio que sí lo esté
Última liquidación de expensas
En caso de existir documentación que pruebe el o los hechos denunciado, se deberán presentar también
Inquilinos
Formulario de denuncia con datos completos
Acreditar identidad mediante DNI
Constituir domicilio legal en CABA
Copia del contrato de alquiler o documentación que acredite la residencia, como comprobantes de pago de expensas o servicios del domicilio
En caso de existir documentación que pruebe el o los hechos denunciados, se deberán presentar también
En caso de existir más de un propietario o inquilino denunciante, deberán presentar una sola denuncia suscrita por todos los propietarios/inquilinos.
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