¿Cómo remover al Administrador del Consorcio?

¿Cuáles son las Causas que ameritan la remoción?
Las causales más comunes son los incumplimientos que imponga el Reglamento de Copropiedad o las disposiciones legales, como por ejemplo:
* No contratación de seguros obligatorios,
* No rubricar libros,
* Omisión del pago de aportes previsionales,
* Falta de rendición de cuentas,
* No ejecutar las deudas de los propietarios morosos,
* No cumplir con las decisiones de la Asamblea, entre otros.

En muchas ocasiones basta con probar que existió un desempeño irregular en los últimos años, tal como las irregularidades en la liquidación y rendición de cuentas.

En caso que el Reglamento no contemple o prevea causales de remoción, la misma podrá solicitarse de existir causa justificada de remoción por haber contravenido o excedido sus funciones y poderes por mal desempeño, falta de rendición de cuentas, negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, etc.

Aún cuando no se cuente con la mayoría que fije el reglamento, cualquier propietario –o el número de propietarios que el reglamento indique– puede obtener la remoción judicial del Administrador mediando causa justa.

¿Cuándo puede solicitarse la remoción?
La solicitud de remoción puede ser efectuada:

* en la Asamblea Anual Ordinaria de Propietarios que obligatoriamente se reúne una vez al año para aprobar las cuentas de la gestión del Administrador, o bien
* en una Asamblea Extraordinaria convocada a tal efecto.

Se entiende que el tema debe constar en el Orden del Día; de lo contrario no podrá tratarse.

¿Qué mayoría se necesita?
La mayoría necesaria para poder remover al Administrador, DEBE estar establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración (algunos reglamentos establecen el 50% + 1 de la masa propietaria, otros los dos tercios y algunos la simple mayoría presente en asamblea).
En caso que no conste, se rige por lo dispuesto en el Código Civil.

¿Qué derechos tiene el Administrador removido contra el acto que determina su remoción?
Algunos autores entienden que el Administrador removido, en ciertos casos, tiene derecho a percibir indemnización o a impugnar el acto que determina su remoción.

Si el Administrador del consorcio ha sido removido, no puede accionar o solicitar medidas precautorias a nombre del consorcio, por cuanto carece de legitimación para obrar, a pesar que el acto que lo declaró cesante se encuentre cuestionado, en tanto no haya sido declarado inválido por resolución firme.

¿Y si no se llegó al Quórum o no se incluyó el punto de remoción en el orden del día?
Si bien tanto la falta de quórum o de las mayorías señaladas, como el no haber incluido el punto de la remoción en el orden del día, la incorrecta citación, el inadecuado cómputo de los votos, etc. son causas de nulidad en sí mismas, lo cierto es que únicamente pueden ser observados por los consorcistas.

Esto se debe que las decisiones Asamblearias sólo son susceptibles de ser impugnadas por propietarios, y debido a que el Administrador no lo es, –aunque haya sido removido por una Asamblea que a su parecer no contara con requisitos suficientes– NO está legitimado para cuestionarla.

El mandato y su situación de órgano por decisión Asamblearia son esencialmente revocables y la formación de la voluntad consorcial –que debe acatar– es ajena a su incumbencia.

Si los propietarios no piden la nulidad y eligen a otro Administrador al que pagan las expensas, están confirmando el acto de remoción; si no lo confirman, la actitud que tomen es una cuestión interna que eventualmente lo puede beneficiar.

En tal sentido, el Administrador es un tercero en cuanto a la decisión Asamblearia. Al Administrador sólo se le notifica la resolución tomada, respecto de cuya formación es un extraño. Aun cuando subjetivamente se pueda considerar perjudicado, nada puede hacer, pues desde el origen estaba expuesto a ello. Su actitud renuente a aceptar la decisión tomada por los copropietarios muchas veces obliga a incurrir en gastos para realizar otra Asamblea, notificaciones y honorarios profesionales, lo cual lo hace susceptible de responsabilidades.

¿Puede solicitar Indemnización por la remoción?
En materia de propiedad horizontal, la Asamblea puede resolver la revocación del mandato del Administrador del consorcio pero debe indemnizárselo si procede, particularmente si tiene un plazo pendiente de gestión no vencido; no así si el plazo ha expirado.

La cuestión es distinta cuando la remoción es con causa y se hacen al Administrador cargos que son falsos o temerarios, que lo injurian, que afectan su honorabilidad o ponen en tela de juicio su reputación, etcétera. En estos supuestos, cabe la responsabilidad, especialmente por el daño moral que se hubiera configurado con la causal indebidamente imputada.

En consecuencia, salvo sólidas pruebas que pretendan dar lugar a responsabilidades civiles y penales del propio Administrador, conviene al consorcio remover a su órgano sin expresión de causa, lo cual, por otra parte, es más sencillo y deja menos resquemores no sólo en relación al Administrador sino también entre propietarios que eventualmente estén divididos sobre el punto. Y, dada la opinión reseñada, al consorcio no le convendrá fijar límite de tiempo al mandato del representante, no teniendo entonces otra opción que removerlo sin causa cuando así lo entienda apropiado.

¿Puede una minoría solicitar la remoción?
Sí. Una minoría puede lograr la remoción del Administrador, -y los tribunales la han avalado-, cuando la tirantez y falta de confianza entre ella y el Administrador sea tal que convenga a los intereses del consorcio un pronunciamiento semejante.

Aunque no queden probadas las más graves acusaciones contra el Administrador, resulta misión de los jueces lograr que cese ese estado de tensión en el ánimo de los consorcistas que han promovido el juicio, para lo cual no cabe otra solución que remover al Administrador de sus funciones como forma de hacer desaparecer las desinteligencias existentes, con el lógico restablecimiento de la tranquilidad y el orden en el inmueble común.

¿Se puede solicitar la remoción en forma individual?
Debido a que el Administrador NO es representante de los propietarios sino del consorcio, NO pueden éstos -individualmente- revocar el nombramiento.

De modo que, si ha sido designado por la Asamblea en un acto colegiado que expresa la voluntad del conjunto como consorcio, debe también ser removido por resolución de este órgano, salvo justa causa y siempre que el reglamento no condicione este ejercicio a que lo pida una cantidad de propietarios.

Expirado el periodo por el cual fue designado: ¿su gestión finaliza automáticamente?
No. El cese de su mandato NO se produce por el mero vencimiento del término por el cual fue designado.

¿Resultan lo mismo Renuncia o Remoción desde el punto de vista legal?
No. La renuncia no requiere mayores formalidades excepto su expresión por escrito, en tanto que la remoción debe ajustarse a las formalidades que emanan del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio.

¿Pueden los Copropietarios llamar a Asamblea para tratar la remoción?
Los Copropietarios siempre están libres de reunirse para tratar temas en común, pero de manera «informal».

Sin embargo y cumpliendo con todas las formalidades que la Ley y el Reglamento establezcan, pueden «Autoconvocarse» para llamar a Asamblea si es que el Administrador en funciones se niega a hacerlo o a incluir como punto del orden del día su remoción.

¿Pueden participar y votar por la remoción inquilinos o meros ocupantes del inmueble?
Sí, siempre y cuando posean alguna Autorización escrita o Carta Poder del propietario del inmueble, donde se detalle claramente el límite de su autorización, y siempre que esta opción no se prohíba en el Reglamento.

¿Qué pasa si el Administrador se niega a llamar a Asamblea para tratar su remoción?
En esos casos se suele enviar una carta al Administrador (lo importante es el acuse de recibo) firmada por, al menos, un 5% de los propietarios, para solicitarle se sirva convocar a Asamblea Extraordinaria con 5 días de anticipación para tratar su remoción (salvo que el reglamento establezca otros tiempos o condiciones).

Llegado el día de la Asamblea y en caso que el Administrador no se presentara, simplemente se dejara constancia en el acta. La Asamblea será válida por estar legalmente constituida.

Para votar la aprobación de la remoción se necesitara el 50% + 1 (mayoría absoluta) de los integrantes del consorcio (no de los presentes en Asamblea), si es que el Reglamento no dispone otros porcentuales.
En ese mismo acto se podrá designar a un nuevo Administrador, previamente acordado con los Copropietarios y el Consejo.
No resulta necesario la presencia del un Escribano para “dar fe”, pues bastara con las firmas de los copropietarios presentes.
La resolución de la Asamblea será informado al Administrador y si éste se rehúsa a «enterarse», se le notificara dicha resolución mediante Carta Documento.

El Administrador no efectuó el pago de cargas sociales del edificio por varios años. ¿Se lo puede denunciar?

Se puede realizar una acción judicial por administración fraudulenta (Arts. 172 / 173 del Código Penal), siempre y cuando la deuda no se hubiera manifestado explícitamente en las liquidaciones de las expensas mensuales o no se hubiera informado en la rendición anual de las Asambleas ordinarias.
De todos modos, la deuda debe ser cancelada por el consorcio a los organismos acreedores (AFIP y SUTERH).

¿Puede el Administrador tener «Poderes» de Copropietarios para poder votar en la Asamblea?
El Administrador no puede tener poderes, y si los posee son nulos de nulidad absoluta.
Solo le corresponde a los Copropietarios extender un poder para votar en Asamblea a otro Titular o a quien considere que puede representarlo si es que no podrá estar presente en la misma.
Tampoco puede el Administrador poseer un poder aun siendo copropietario, pues seria incompatible con el ejercicio del mandato del cual se lo está cuestionando.

¿Debe el Administrador removido cumplir con las tareas de pago de sueldo y otras hasta tanto se designe nuevo Administrador?

Desde el momento mismo en que han decidido removerlo, y a pesar de la indignación que pueda sentir, resulta una cuestión de ética profesional el cumplir con los últimos detalles de cierre de gestión para dejar sin inconvenientes la administración al nuevo mandatario.

Corresponde que el Administrador saliente haga una última convocatoria para nombrar un nuevo Administrador, con fecha retroactiva a la fecha de remoción. Dicho plazo no debería ser superior a 15 días corridos, en caso que el Reglamento no estipule una fecha cierta.

Antes de esa Asamblea deberá entregar una Rendición Final de Cuentas de su gestión mas los libros contables y de actas, etc. junto con toda la documentación de ingresos y egresos. También deberá entregar los valores que tuvo en su poder y darse de baja como firmante de la cuenta corriente a nombre del consorcio, si es que la hubiese.

Se entiende que, desde el día en que se decidió desvincularlo hasta el día en que entrega la rendición final de cuentas, el Administrador saliente deberá continuar con las tareas obligatorias de su gestión, tal como el pago de sueldos, etc.

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