Las expensas en los consorcios

Las expensas del consorcio.

Al comienzo de mes llegan las expensas, llegan los problemas. Pero también llega la responsabilidad, el poder de controlar la gestión de la administración, el poder de preguntar.

Las expensas también son las que mantienen en condiciones al edificio donde cada uno habita, pero ello depende de la buena gestión de la administración, para que el dinero que ingresa a la cuenta del consorcio se vea reflejado en trabajos para el mismo.

Sabemos que muchas veces, el dinero ni bien llega a la cuenta desaparece, nunca sabemos a donde va, ni por qué. Las administraciones reciben dinero de proveedores (quienes temen que si no le dan un porcentaje al administrador no le den el trabajo), o cargan costos en el edificio que son propios de su tarea (como ser la liquidación de expensas, confección de sueldos de los encargados, entre otros rubros).

Algo fundamental, como es el dinero del consorcio, debe ser custodiado bajo una total transparencia, seriedad y control por parte de la comunidad que conforma el consorcio.

Dejemos de ver las expensas como algo engorroso, dejemos de darle al administrador el poder de estafarnos y robar nuestro dinero. ¿Acaso no controlamos los gastos que hacemos en nuestra propia vivienda para llegar a fin de mes? ¿No controlamos nuestro sueldo? ¿No controlamos el dinero cuándo compramos algo antes de dárselo al vendedor?

Si, se lo que deben estar pensando, pero lo decimos porque lo vimos, y lo hemos vivido. Este fue el primer motivo que nos llevó a desarrollarnos como administradores, para que nunca más veamos consorcios en negativo y expensas que no tengan ningún tipo de reflejo en mejoras para el edificio. Nosotros somos capaces de llevar adelante una gestión transparente. Por eso, no nos preocupa que el consorcio funcione con la intervención, como corresponde, de todos los que viven en el edificio.

Expensas comunes: ordinarias y extraordinarias

El adjetivo “comunes” alude a la circunstancia de que los rubros que se sufragan con las expensas son los concernientes a la “comunidad” consorcial, y que el empleo de la expresión «comunes» no supone la existencia de dos subespecies: las expensas comunes y las expensas extraordinarias. Ello no es así. Los gastos pueden ser “ordinarios” o “extraordinarios” pero las expensas que involucran a unos y a otros son siempre las expensas comunes, pues se trata de erogaciones destinadas a solventar el mantenimiento del inmueble común.

El artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación es clarísimo en la definición de expensas y en la distinción entre ordinarias y extraordinarias: las «expensas comunes» constituyen el género y comprenden todos los gastos efectuados en beneficio de la comunidad, y abarcan dos especies: las expensas comunes ordinarias y las expensas comunes extraordinarias.

El mantenimiento, conservación y reparación de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, y aun la sustitución o reemplazo de los existentes, constituyen gastos definidos como expensas comunes ordinarias.

Las expensas comunes extraordinarias, en cambio, constituyen un supuesto de absoluta excepción, pues comprenden aquellos gastos decididos por los copropietarios en asamblea con miras al embellecimiento o mejor funcionalidad de los bienes comunes (p.ej. remodelación del hall de entrada, equipamiento del salón de usos múltiples, etc.), y están previstas en el cuarto párrafo del artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación. Ni la envergadura ni la cuantía económica del gasto convierte a éste en una expensa común extraordinaria.

Así, si el consorcio tiene que revocar y pintar íntegramente el frente del edificio, reparar balcones, etc., lo que deba recaudarse para afrontar esa erogación constituye una expensa común ordinaria porque se devenga en cumplimiento de una obligación legal, aunque el valor de la misma resulte importante o significativo.

El artículo 2048, expresa que el propietario horizontal «…debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, y las resultantes de obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación con personas con discapacidad, fijas o móviles y para las vías de circulación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de asamblea».

La norma no presenta ninguna duda para su interpretación, pues queda claro que toda erogación dirigida al mantenimiento, reparación o reemplazo los bienes comunes, es expensa ordinaria.

En la ciudad de Buenos Aires, la Ley 5983 en su artículo 6º, ha incorporado como inciso j) del artículo 10º de la original Ley 941 (norma que se ocupa «De las liquidaciones de expensas») la obligación de: «Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias».

Dicha norma local en nada modifica la legislación de fondo contenida en el transcripto artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación. Simplemente obliga al administrador a que efectúe en las liquidaciones de expensas, la distinción establecida en el citado artículo de la ley de fondo.

Si hubiera expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea, deberá indicarlas en forma separada y diferenciada en las liquidaciones de expensas. La ley local en absoluto ha introducido ningún criterio diferente o enfrentado a la legislación de fondo.

Las expensas y la mora en el pago

Si las expensas no se abonan en tiempo y forma, el propietario se encuentra automáticamente en mora sin necesidad de intimárselo. Cualquier persona que adquiere un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal no sólo conoce sino está obligado a someterse a la ley y al reglamento de copropiedad y sabe que mensualmente debe abonar expensas con un vencimiento acordado.
Su exigibilidad surge del solo vencimiento de la deuda. Tanto la doctrina como la jurisprudencia -de manera uniforme- establecen para las expensas que la mora es automática.
Aún sin intimación extrajudicial basta para ser exigible la deuda que haya vencido el plazo fijado para abonarla.
El procedimiento es simple, mensualmente se remiten las liquidaciones mensuales en donde consta la fecha de vencimiento de dichas expensas. A partir del vencimiento del plazo concedido para el pago, la mora procede automáticamente y en consecuencia es viable la acción judicial para su cobro.

La Mora en las Expensas y la Responsabilidad del Administrador del Consorcio

Parte de las obligaciones del administrador se desprenden de los artículos 2067 y 1324 del Código Civil y Comercial de la Nación. Al asumir, el administrador asume ante el consorcio una obligación genérica de medios; esto implica que se compromete a un actuar prudente, diligente y conforme a las reglas del arte de su profesión, la consecuencia de ello es que sin importar el resultado de la misma, un actuar conforme a lo que se dice, no puede generar responsabilidad (piénsese en el caso en que el administrador solicita a la Asamblea un aumento de las expensas ordinarias para paliar las consecuencias inflacionarias en el pago de servicios sobre los que no alcanza el dinero recaudado), la negativa de la misma, jamás podría serle cuestionada.

Y, sin embargo, asume también una serie de obligaciones de resultado directas en las que debe bregar por arribar al mismo. Así es que, la mora de los consorcistas, no puede ser nunca un factor de responsabilidad directa del administrador, pero si lo es, en cambio, el omitir actuar para evitarla.

En efecto, existen requisitos genéricos que originan la responsabilidad del administrador; y estos pueden estar dados por la inacción. La falta de pago de expensas, si lo obliga al administrador a actuar, a enviar las correspondientes intimaciones, a remitir la deuda para gestión extrajudicial y cuando así lo requiere, iniciar el juicio que corresponda. Porque no es potestativo de los administradores, iniciar algunas gestiones y otras no.

Imagínese por caso, que pasa el plazo de prescripción bienal establecido por el nuevo régimen; que el consorcio, alertado por un nuevo administrador o por ellos mismos en autoconvocatoria, intenta percibir dicho dinero y se da con la imposibilidad por el simple paso del tiempo. Esta situación, claramente daría lugar a la responsabilidad del administrador por el daño que esa omisión de actuar le ha provocado al consorcio (art. 1749 CCCN), que podría ser demandado por el mismo.

Si se siente identificado con algunos de los puntos aquí mencionados, o necesita asesoramiento, no dude en consultarnos.