El administrador en la Propiedad Horizontal

Por: Jueza Elena Inés Highton de Nolasco

Sumario:

1. Conceptos generales.
   1. El administrador es órgano necesario.
   2. ¿A quién representa el administrador?
   3. Relación entre propietario y administrador.
   4. Representación legal.
   5. Límites de la representación.
   6. ¿En quién puede recaer la designación?
   7. Carácter profesional del administrador.
2. Nombramiento del administrador.
   1. Caso de designación de dos o más administradores.
   2. Designación judicial de administrador.
3. Renuncia, cese y remoción del administrador.
   1. Renuncia del administrador.
   2. Falta de cesación por el mero vencimiento del término.
   3. Impedimento de remoción individual.
   4. Remoción lograda por una minoría.
   5. Naturaleza de la remoción del administrador.
   6. Causales de remoción.
      1. Sin causa.
      2. Con causa.
   7. Medida autosatisfactiva para obtener la remoción.
   8. Posibles derechos del administrador removido contra el acto de remoción.
      1. Impugnación de la asamblea que lo removió.
      2. Indemnización por la remoción.
4. Nuevo nombramiento.
   1. Formalidades para el nombramiento de nuevo administrador.
   2. Excepción de falta de personería y justificación de la designación.
      1. Juicio contra un copropietario.
      2. Juicio contra un tercero.
   3. Designación del consejo de administración.
5. Designación de coadministrador o interventor judicial.
6. Funciones.
   1. Enumeración de las funciones del administrador.
   2. Facultades ante la falta de decisión asamblearia.
   3. Funciones de representación ante autoridades judiciales y administrativas, y sus límites.
7. Aplicabilidad de las reglas del mandato.
   1. Validez del poder otorgado a un mandatario judicial.
   2. Mandato susceptible de confirmación tácita.
   3. Revocabilidad del mandato.
   4. Obligación del Consorcio de suministrar el dinero para los gastos.
8. Alcance de la personería para actuar en juicio por el Consorcio y facultades judiciales del administrador.
   1. Como actor.
   2. Como demandado.
   3. Diversidad de criterios generales sobre la legitimación procesal del administrador.
      1. Principio general permisivo.
      2. Principio general impeditivo.
      3. Principio general intermedio.
   4. Casuística en cuanto a la legitimación del administrador.
      1. Violación de prohibiciones.
      2. Cobro de expensas.
   5. Casuística en cuanto a la falta de legitimación del administrador.
      3. Nulidad de asamblea.
      4. Evicción en la medianería.
      5. Acción criminal.
      6. Modificación del reglamento de copropiedad.
      7. Cuestiones ajenas a la relación jurídica que vincula a los consorcistas.
      8. Derechos individuales. Medidas extralimitadas del administrador. Nulidad e inoponibilidad.
9. Mandatos dados por el administrador y sustitución de mandatos.
10. La certificación del administrador a los fines de la transferencia de la unidad.
11. Responsabilidad civil del administrador.
    1. Falta de responsabilidad personal por las obligaciones del Consorcio.
    2. Responsabilidad por despido del personal.
    3. Acceso a documentación por el propietario.
12. Responsabilidad penal del administrador.
13. Rendición de cuentas.
    1. La obligación de rendir cuentas.
    2. ¿Ante quién rinde cuentas el administrador?
    3. Adelanto de fondos por parte del administrador.
    4. Finalización de la gestión del administrador y rendición de cuentas.
    5. Posibilidad de aprobación tácita de las cuentas por falta de observación de las liquidaciones de expensas o de los trabajos.
    6. Modo de rendir cuentas.
    7. Juicio de rendición de cuentas.
    8. Demanda por aprobación de cuentas.
    9. Prueba en materia de rendición de cuentas.
    10. Intereses.
    11. Prescripción de la obligación de rendir cuentas.

I. Conceptos generales

Para atender adecuadamente a la satisfacción de las necesidades e intereses comunes a todos los copropietarios, la ley 13.512 impone un sistema de administración del edificio de Propiedad Horizontal y obliga a colocar a su frente a un administrador (art. 9º, inc. “a”²). La administración del Consorcio consiste en la realización de todos los actos que tiendan a la conservación normal del edificio y la de aquellos de mayor significación que los meramente conservatorios, en los que la urgencia torne inconveniente la pérdida de tiempo de una convocatoria a asamblea para recabar el mandato pertinente³.

A. El administrador es órgano necesario

La existencia del administrador en el Consorcio es de carácter “obligatoria”, o sea que en materia de Propiedad Horizontal el administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse (art. 11, ley 13.512)⁴.

B. ¿A quién representa el administrador?

La ley 13.512, en sus artículos 9º, inciso “a”, y 11, estipula que el administrador es el representante de los propietarios. No obstante, y en tanto reconocemos personalidad jurídica al Consorcio, entendemos que es el representante del Consorcio. Es decir que corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno de los propietarios en forma individual, sino del Consorcio constituido por todos ellos sobre la base de un fin común perseguido⁵, ya que a su cargo se encuentra la gestión de los intereses comunes en cuestiones que no justifiquen la convocatoria de la asamblea o que hayan sido ya resueltas por ésta; inclusive, se ha entendido que el administrador es el representante del Consorcio, tanto sea interpretando a éste como persona jurídica o como conjunto de copropietarios⁶.

C. Relación entre propietario y administrador

En la relación celebrada entre el Consorcio —mandante— y el administrador —mandatario— éste se relaciona con el Consorcio como ente distinto de sus integrantes, no habiendo vínculo directo entre aquél y cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente Consorcio, por intermedio del cual deben canalizar sus relaciones con el administrador⁷. De ahí que sea el Consorcio el que esté autorizado, mediante previa decisión de su órgano deliberativo, a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeñadas. Es decir que, en principio, el propietario de una unidad no tiene legitimación activa para demandar al administrador del edificio que integra, por actos ejecutados con motivo de sus funciones, con lo que va dicho que no puede accionar, en forma personal, individual y directa, pidiendo la remoción del administrador o rendición de las cuentas llevadas como tal, porque la acción le corresponde al Consorcio de propietarios integrantes del edificio⁸.

Tampoco el representante del Consorcio de Propiedad Horizontal, ejerciendo la administración que el reglamento de la copropiedad y la ley 13.512 prevén, es responsable directo frente al propietario perjudicado —en la especie por humedades y filtraciones provenientes de un departamento superior— puesto que aquél desempeña un mandato administrativo, y sus acciones y omisiones deben imputarse al mandante, al Consorcio⁹.

D. Representación legal

El administrador no es representante voluntario del Consorcio, sino “legal” o estatutario, por lo que el ejercicio de esa representación funcional resulta similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal, es decir, como órgano.

De ahí que no existe obstáculo alguno para que el administrador designe a un letrado apoderado para iniciar acciones judiciales contra uno de los copropietarios¹⁰. Por otra parte, el otorgamiento de poder especial para asuntos judiciales o “poder general judicial”, que el administrador realice a nombre del Consorcio, importa entonces un acto previo de la administración y no la sustitución de un mandato conferido al otorgante, aun cuando el reglamento de copropiedad prevea expresamente que el administrador tiene facultad de representación ante “autoridades judiciales”¹¹.

E. Límites de la representación

El administrador del Consorcio, como mandatario, tiene limitadas sus funciones al cumplimiento de las instrucciones emanadas de su mandante, además de las expresamente previstas en la ley 13.512 y los reglamentos de copropiedad¹², y representa a los copropietarios en todo lo concerniente a la administración de las cosas de aprovechamiento común, pero su mandato no abarca los otros asuntos de interés común que exceden las atribuciones conferidas al representante¹³.

F. ¿En quién puede recaer la designación?

Pueden ser elegidos administradores uno o varios de los consorcistas o un extraño —artículo 9º, inciso a—, tanto persona física como jurídica.

G. Carácter profesional del administrador

Pese a que la designación puede recaer en cualquier persona, es cada vez más claro que se trata de un profesional, por lo menos en los edificios que exceden de las dimensiones y características “familiares” del inmueble que consta de pocas unidades y prácticamente carece de servicios.

En otros países —por ejemplo en Francia¹⁴— el carácter profesional de la actividad se ha acendrado, y ello ha generado consecuencias prácticas. Los requisitos de matriculación y control de la matrícula sobre la actividad de los administradores son exigentes; la actividad se halla reglamentada y deben ser titulares de un carné profesional que se otorga como justificación de aptitud profesional. Deben además presentar garantías financieras, que pueden surgir de la adhesión a una sociedad de caución mutual, de una consignación, de una caución bancaria o, en fin, deben avalar su actuación con un seguro de responsabilidad civil profesional. Los síndicos profesionales, sea que integren o no los distintos agrupamientos profesionales de sindicatos de copropiedad a nivel nacional, cumplen las mismas obligaciones que los miembros de la Confederación Nacional de Bienes Síndicos de Propiedad. El sistema adoptado en ese país ofrece a la profesión estructuras modernas, bien flexibles como para no entorpecer sus actividades y su desarrollo y lo bastante estrictas como para proteger eficazmente la clientela y garantizar el crédito indispensable para el futuro mismo de las profesiones interesadas.

II. Nombramiento del administrador

Conforme al artículo 9º de la Ley de Propiedad Horizontal, referido a la redacción del reglamento, se estipula que éste debe proveer a la designación de un administrador. Dado que el reglamento debe acordarse por unanimidad, es indudable que el primer administrador del edificio solamente puede elegirse con conformidad y adhesión de todos los futuros propietarios; en caso de no existir acuerdo no podrá otorgarse el reglamento, ya que la inclusión de la cláusula designando administrador es obligatoria; quedará el recurso de acudir a la vía judicial.

A. Caso de designación de dos o más administradores

La designación de dos o más administradores de un Consorcio, realizada sin aclarar el carácter en que aquéllos deben actuar, conduce a interpretar que las obligaciones emergentes del mandato carecen de solidaridad (arg. arts. 1920, 1922 y concs., Cód. Civ.), y el desempeño puede ser alternativo¹⁵.

B. Designación judicial de administrador

En los casos extremos en los cuales peligra la vida misma o la existencia del Consorcio y la convivencia dentro del inmueble, corresponde designar a un administrador de oficio, ajeno a los intereses de los copropietarios y de quien se había venido desempeñando en el cargo. La designación de un administrador judicial es una medida que se caracteriza por su transitoriedad, ordinariamente reflejada en su mantenimiento mientras dure la situación de emergencia que le dio origen, estando en principio limitada al lapso que se insuma en solucionar las cuestiones judiciales pendientes, sin perjuicio de que las partes puedan peticionar el cese de lo dispuesto si consideran que las condiciones que determinaran la medida se han modificado sustancialmente y la subsistencia de la misma no se justifica¹⁶.

En líneas generales corresponde destacar que el fracaso de las asambleas, por falta de quórum o de mayorías necesarias para tomar una decisión, autoriza la designación judicial del administrador, atento a que la existencia del mismo resulta indispensable para el funcionamiento del Consorcio, por lo que no puede subordinársela indefinidamente al logro de una determinada mayoría. Cabe tener presente que si el nombramiento del administrador no puede lograrse por la vía normal de las asambleas, ni tampoco por el procedimiento judicial de excepción que indica el artículo 10 de la ley 13.512, el juez, atento a la importancia del problema para la vida del Consorcio, debe designarlo de oficio¹⁷.

III. Renuncia, cese y remoción del administrador

Ciertamente, existen diversas hipótesis por las cuales el administrador puede dejar de ejercer su cargo, como ser el cese, la renuncia o la remoción. Todos los supuestos tienen algunas interesantes variantes.

Para hacer cesar al administrador no se requiere unanimidad; mas, por otro lado, es más difícil que un magistrado haga lugar a una asamblea judicial para obtener la remoción, por cuanto la falta de quórum o mayorías necesarias, en principio, significa que el representante tiene suficiente apoyo de los propietarios.

A. Renuncia del administrador

No hay disposición legal que requiera alguna formalidad para renunciar al cargo de administrador de un Consorcio. Por tanto, resulta aplicable lo dispuesto por el artículo 1978 y siguientes del Código Civil, toda vez que el administrador de un Consorcio es un mandatario legal, de acuerdo a como lo califica el artículo 11 de la ley 13.512 y, en consecuencia, las relaciones jurídicas que derivan de su actuación están regidas por las disposiciones del contrato de mandato en cuanto no se encuentran derogadas por estipulaciones entre las partes o disposiciones específicas¹⁸.

B. Falta de cesación por el mero vencimiento del término

Dado que las relaciones jurídicas que se derivan de tal carácter de mandatario y de su actuación frente a los mandantes y a los terceros están regidas por las reglas generales propias de ese contrato, de lo dispuesto por el artículo 1969 del Código Civil se deriva que el simple vencimiento del término para el que fue designado el administrador no produce la cesación ipso facto de la representación conferida, máxime si se tiene en cuenta que, en materia de propiedad horizontal, el administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse (art. 11, ley 13.512)¹⁹.

C. Impedimento de remoción individual

Justamente porque a pesar de la terminología de la ley no es representante de los propietarios sino del Consorcio, no pueden éstos individualmente revocar el nombramiento. De modo que, si ha sido designado por la asamblea en un acto colegiado que expresa la voluntad del conjunto como Consorcio, debe también ser removido por resolución de este órgano, salvo justa causa y siempre que el reglamento no condicione este ejercicio a que lo pida una cantidad de propietarios.

D. Remoción lograda por una minoría

Una minoría puede lograr la remoción del administrador, y los tribunales la han avalado, cuando la tirantez y falta de confianza entre ella y el administrador sea tal que convenga a los intereses del Consorcio un pronunciamiento semejante. Aun no probadas las más graves acusaciones, de todos modos resulta misión de los jueces lograr que cese ese estado de tensión en el ánimo de los consorcistas que han promovido el juicio, para lo cual no cabe otra solución que remover al administrador de sus funciones como forma de hacer desaparecer las desinteligencias existentes, con el lógico restablecimiento de la tranquilidad y el orden en el inmueble común²⁰.

E. Naturaleza de la remoción del administrador

Según el artículo 9º, inciso b, el reglamento debe determinar la forma de remoción del representante, debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública. De acuerdo a estos términos, se presenta el interrogante de conocer si la remoción del administrador implica la reforma del reglamento, pues su nombre figura en él y es expresión de la voluntad común. Creemos que no es así, pues la designación no es propiamente una norma reglamentaria sino un hecho administrativo. La ley exige que figure, pues quiere asegurarse que desde el primer momento el Consorcio tenga su representante legal²¹. La innecesariedad de inscripción en el Registro de la Propiedad demuestra que no se trata de una modificación del reglamento²².

F. Causales de remoción

La remoción puede ser con o sin causa:

i. Sin causa

Toda vez que se rige la cuestión por las reglas del mandato, el principio general es que puede removerse el mandatario sin causa, salvo que el estatuto disponga causales expresas de remoción, y siempre que se cuente con las mayorías estipuladas en el reglamento (art. 1970, Cód. Civ.). La mayoría mínima es la mayoría absoluta (art. 10, ley 13.512).

ii. Con causa

El Consorcio, con mayor razón aún, puede remover al administrador cuando tal representante incurriere en las causales previstas en el reglamento, que generalmente no serán taxativas, o, en todo caso, si no figuraran éstas, cuando existiere causa justificada de remoción por haber contravenido o excedido sus funciones y poderes por mal desempeño, falta de rendición de cuentas, negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, etcétera. Aun cuando no se cuente con la mayoría que fije el reglamento, cualquier propietario —o el número de propietarios que el reglamento indique— puede obtener la remoción judicial del administrador mediando causa justa.

Destacamos que, aun existiendo cláusula de irrevocabilidad del mandato del primer administrador, éste puede revocarse con causa (art. 1977, Cód. Civ.)²³.

G. Medida autosatisfactiva para obtener la remoción

Habiéndose planteado una medida autosatisfactiva tendiente a la remoción del administrador debido a numerosas irregularidades en su gestión, se la declaró procedente, sin oír previamente al involucrado y considerando que su derecho de defensa estaba asegurado con la apelación directa sin efecto suspensivo o con la eventual iniciación de un juicio declarativo de oposición cuya sustanciación no impide el cumplimiento de la medida²⁴.

H. Posibles derechos del administrador removido contra el acto de remoción

¿Qué derechos tiene el administrador removido contra el acto que determina su remoción?

Algunos autores entienden que el administrador removido, en ciertos casos, tiene derecho a indemnización o derecho a observar el acto que determina su remoción, o que existen recursos del administrador contra la asamblea o la resolución que decretó su remoción del cargo²⁵.

Al respecto, podemos apuntar que:

i. Impugnación de la asamblea que lo removió

En algunos casos los tribunales han entendido que el acto mediante el cual el administrador fue separado del cargo por una asamblea, podría ser impugnado en cuanto a su validez por éste; no obstante, hasta tanto no exista una decisión firme que acoja dicha impugnación y declare la nulidad del acto, cuenta con la validez que le otorga el artículo 1046 del Código Civil, toda vez que no se trata en el caso de alguno de los supuestos de nulidad manifiesta previstos por el artículo 1038 y concordantes del mismo cuerpo legal²⁶, y que si el administrador del Consorcio ha sido removido, no puede accionar o solicitar medidas precautorias a nombre del Consorcio, por cuanto carece de legitimación para obrar, no obstando a ello que el acto que lo declaró cesante se encuentre cuestionado, en tanto no haya sido declarado inválido por resolución firme²⁷.

Sin embargo, por nuestra parte, entendemos que el administrador cesante no está facultado para impugnar el acto de su separación, trátese de remoción con o sin causa. El artículo 1970 del Código Civil indica que: “El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera…”, lo cual da cuenta de los términos generales y liberales en que la ley consagra la revocabilidad del mandato. Por cierto que muchos mandatarios, en especial los administradores, cuyo cargo es habitualmente oneroso, pueden verse perjudicados por la decisión de los propietarios, mas la revocabilidad surge de la ley —por tanto, se presume conocida— y es propia de la situación: constituye una circunstancia a la que siempre supieron estaban expuestos.

La falta de quórum o de las mayorías señaladas, el no haber incluido el punto de la remoción en el orden del día, la incorrecta citación, el inadecuado cómputo de los votos, etcétera, únicamente pueden ser observados por los consorcistas. Es que, en tanto las decisiones asamblearias sólo son susceptibles de ser impugnadas por propietarios, el administrador no propietario —aunque haya sido removido por una asamblea que a su parecer no contara con requisitos suficientes— no está legitimado para cuestionarla. El mandato y su situación de órgano por decisión asamblearia son esencialmente revocables y la formación de la voluntad consorcial —que debe acatar— es ajena a su incumbencia. Si los propietarios no piden la nulidad, eligen a otro administrador al que pagan las expensas, etcétera, están confirmando el acto de remoción; si no lo confirman, la actitud que tomen es una cuestión interna que eventualmente lo puede beneficiar. En tal sentido, el administrador es un tercero en cuanto a la decisión asamblearia. Al administrador sólo se le notifica la resolución tomada, respecto de cuya formación es un extraño. Aun cuando subjetivamente se pueda considerar perjudicado, nada puede hacer, pues desde el origen estaba expuesto a ello. Su actitud renuente a aceptar la decisión tomada por los copropietarios muchas veces obliga a incurrir en gastos para realizar otra asamblea, notificaciones y honorarios profesionales, lo cual lo hace susceptible de responsabilidades.

ii. Indemnización por la remoción

Por los mismos fundamentos, es decir, la esencial revocabilidad del mandato, normativa aplicable al órgano de las personas jurídicas, entendemos que tampoco tiene derecho a indemnización por la revocación sin causa. El tema ha dado lugar a polémica, en especial en cuanto a los órganos de las sociedades, siendo dominante la opinión que favorece la remoción irrestricta, es decir que permite apartar al órgano sin expresión de causa y sin dar lugar a indemnización en favor del destituido²⁸.

En materia de Propiedad Horizontal, según una posición, la asamblea puede resolver la revocación del mandato del administrador del Consorcio o de un apoderado designado para representarlo en un pleito, etcétera, pero si bien en razón de la esencia eminentemente revocable del mandato su procedencia es indiscutible, no es menos cierto que la resolución asamblearia respectiva no eximirá a ese Consorcio de las responsabilidades que le incumben, frente a ese administrador o apoderado, por aplicación de las normas legales que rigiesen la relación contractual respectiva²⁹; es decir, siempre hay derecho a revocar la designación del administrador, mas debe indemnizárselo si procede, particularmente si tiene un plazo pendiente de gestión no vencido; no así si el plazo ha expirado³⁰.

En nuestra opinión, debe tenerse en cuenta que el mandato es diverso de la locación de obra, y es por las reglas del primero que se rige la administración horizontal.

El artículo 1638 del Código Civil da la pauta de lo que es debido cuando el dueño de la obra desiste de ella por su sola voluntad. Puede hacerlo, mas debe indemnizar. No existe regla similar en materia de mandato, que se rige exclusivamente por la confianza y en el cual la falta de esta última no da lugar a resarcimiento alguno. Atar la revocabilidad a la indemnización daría lugar a una relativa irrevocabilidad, pues el Consorcio que tuviera intención de despachar a su administrador tendría que pensarlo varias veces pese al estado de tirantez y recelo, según el tiempo faltante y el monto que estuviera dispuesto o en condiciones de pagar.

Pensamos que la fijación de un plazo para la gestión de un administrador no le garantiza el término, sino que —aunque puede haber continuación por inercia, es decir, hasta ser reemplazado— se impone decidir en nueva asamblea sobre la designación de otro representante (o la reelección del anterior) una vez caduco éste, sin necesidad de un acto de revocación, siempre más enojoso y difícil. Si se toma como ejemplo el régimen de las sociedades, la conclusión se vuelve evidente.

Por cierto que el administrador removido tiene derecho a cobrar lo que corresponda por la parte ya cumplida del mandato (art. 1958, Cód. Civ.).

La cuestión es distinta cuando la remoción es con causa y se hacen al administrador cargos que son falsos o temerarios, que lo injurian, que afectan su honorabilidad o ponen en tela de juicio su reputación, etcétera. En estos supuestos, cabe la responsabilidad, especialmente por el daño moral que se hubiera configurado con la causal indebidamente imputada.

En consecuencia, salvo sólidas pruebas que pretendan dar lugar a responsabilidades civiles y penales del propio administrador, conviene al Consorcio remover a su órgano sin expresión de causa, lo cual, por otra parte, es más sencillo y deja menos resquemores no sólo en relación al administrador sino también entre propietarios que eventualmente estén divididos sobre el punto. Y, dada la opinión reseñada, al Consorcio no le convendrá fijar límite de tiempo al mandato del representante, no teniendo entonces otra opción que removerlo sin causa cuando así lo entienda apropiado.

IV. Nuevo nombramiento

Por cuanto consideramos que el simple cambio de administrador no implica reforma del reglamento, el nombramiento de sucesivos administradores puede hacerse por la mayoría que determine este estatuto, que nunca será inferior a más de la mitad (art. 10).

A. Formalidades para el nombramiento de nuevo administrador

Según el texto legal, la designación de un nuevo administrador del Consorcio debe hacerse mediante escritura pública³¹. Este texto ha dado lugar a graves dificultades tanto desde el punto de vista teórico como práctico.

Se ha entendido que el artículo 9º, inciso b, de la ley 13.512 es suficientemente claro en tanto, al prever que el reglamento de copropiedad y administración debe obligatoriamente determinar la forma de remoción del administrador, exige que el reemplazante sea nombrado por acto de escritura pública³².

Mas, si el Consorcio por mayoría puede remover al administrador, necesariamente puede designar uno nuevo, ya que éste es autoridad indispensable. A efectos de la oponibilidad a terceros del nombramiento de administrador, la designación debe hacerse por escritura pública, no así a los fines del funcionamiento interno del Consorcio, ya que para todos los propietarios las decisiones de las asambleas se presumen conocidas, siempre que fueren tomadas en legal forma.

¿La exigencia de la escritura pública implica que el escribano acuda a la asamblea en que se designará administrador y el acta de la reunión se formalice en escritura pública? ¿O que los propietarios que han votado favorablemente acudan a la escribanía a otorgar poder al administrador (en cuyo caso no se trata de una designación por asamblea)?

En la práctica, en el mismo acto de la asamblea se faculta al administrador u otra persona encargada por el Consorcio a fin de elevar el acta a instrumento público. Generalmente el escribano transcribirá en escritura pública el contenido de la parte pertinente del acta de asamblea. No obsta a ello que el artículo 1003 del Código Civil se refiera solamente a la protocolización por orden del juez, pues ésta es la judicial y no la extrajudicial. En todo caso, no se trata de una escritura de protocolización, pues ésta requiere la agregación del documento al protocolo del escribano, y el libro de actas no queda agregado; es una escritura de “transcripción” de acta de asamblea de propietarios. Pero, si bien se utiliza este sistema, no parece ser el que menciona la ley, pues no es lo mismo una escritura pública en que el escribano da fe de lo que pasa por ante él, que la copia de un acta en el protocolo en la que sólo da fe de quien comparece y pide la transcripción y la firma de éste. Sin embargo, así debe hacerse, pues la designación por escritura pública es difícilmente practicable.

Las actas pueden ser protocolares o extraprotocolares, aunque en la práctica casi siempre se extienden de esta última manera. Si bien en nuestro sistema actual las actas extendidas en el protocolo, desde un punto de vista formal, están comprendidas dentro de las escrituras públicas (arts. 979, inc. 1º, 998, 999, 1001 y 1005, Cód. Civ.), conceptualmente son diversas. En tanto las escrituras públicas son documentos matrices que contienen un acto o negocio jurídico, las actas tienen básicamente por objeto la autenticación, comprobación y fijación de hechos.

Si se lleva a cabo la asamblea en presencia del escribano, la relación notarial de ésta en su protocolo tendría las características de un acta protocolar con matricidad, en la que se relataran las secuencias de lo ocurrido durante el transcurso de la asamblea que culminara —tras la votación— en la designación del administrador. Inclusive —de sostenerse la distinción entre actas y escrituras—, podría pensarse que luego, recién en una segunda parte y sin solución de continuidad (o en otro momento en la escribanía, pues a los fines de verificar la calidad en que comparecen los presentes deberían solicitarse certificados de titularidad de los consorcistas, salvo que se hubieran requerido antes a estos fines), quienes hubieran votado favorablemente, o quienes en la asamblea se designaran para ello, podrían otorgar la escritura que contuviera el acto jurídico de designación del administrador elegido en la asamblea. Pues (si bien así se hace cuando se trata de la escritura de reforma de reglamento) la sola concurrencia de propietarios a la escribanía a los fines de suscribir una escritura de designación de administrador, aunque fueran todos, debería considerarse insuficiente sin la previa comprobación de la existencia de asamblea donde se expresara la voluntad comunitaria en acto colegiado, salvo la previa protocolización (transcripción) del acta consorcial de asamblea.

Se ha entendido que el requisito de la escritura pública no puede suplirse por acta protocolizada de la asamblea que designó nuevo administrador, fundado el criterio en que solamente mediando orden judicial la protocolización del instrumento privado podría elevarlo al rango de instrumento público a tenor de lo dispuesto por los artículos 984 y 1003 del Código Civil³³.

Por cierto que ésta es la acepción técnica de protocolización pero, frente a ello, se ha dicho que la doctrina resulta acertada cuando el pedido de protocolización (transcripción) emanare de los propietarios que obraran unilateralmente, porque en tal supuesto el instrumento carece de la autenticidad que le hubiera otorgado la verificación judicial de la firma de las partes intervinientes en el acto documentado, en cuyo caso sólo podría lograr el efecto de obtener fecha cierta, pero no cuando la solicitud de protocolización (transcripción) proviniera de la propia asamblea que hubiere otorgado a alguno de sus miembros la representación necesaria para lograr la transcripción notarial, porque este supuesto equivale a la expresión de la voluntad de todos los interesados en el acto plurisubjetivo que supone la decisión final de la asamblea, lo que implica transformar el instrumento privado en instrumento público, en cuanto constituye un acto de reconocimiento. En esta situación los consorcistas otorgantes no obran como mandatarios sino como órganos de la asamblea que representan, por lo cual no se contradice la norma del artículo 1184, inciso 7º del Código Civil³⁴; que la redacción del artículo 9º, inciso b, de la ley 13.512 exige el otorgamiento de escritura pública para la designación del administrador reemplazante en un Consorcio de copropietarios. Pero puede considerarse suplida dicha formalidad mediante la protocolización notarial de la respectiva acta asamblearia en algunos casos, como cuando se reelige al administrador anterior o cuando esa forma instrumental ha sido requerida por la asamblea del Consorcio, reunida con un porcentual de concurrencia más que suficiente para tomar decisiones³⁵.

En suma, de acuerdo con esta posición, la transcripción en un registro notarial del acta de designación del administrador, dispuesta por la asamblea, a solicitud de los consorcistas autorizados por ella, equivale a la escritura pública exigida por la ley a los fines de acreditar personería ante terceros, por tratarse de una expresión de la voluntad final del sujeto de derecho que es el Consorcio de propietarios que representa.

Liberalizando los conceptos, se ha interpretado que si bien el artículo 9º, inciso b, de la ley 13.512 dispone que la designación de administrador de un Consorcio debe efectuarse “por acto de escritura pública”, requisito formal e ineludible para que la designación tenga efecto frente a terceros, el supuesto de protocolización postulada por todas las partes que otorgaron el acto jurídico importa elevar el instrumento al grado de público, en cuanto ello significa un reconocimiento asimilable, en definitiva, al instrumento privado en que se pactó la obligación de elevarlo a escritura pública³⁶.

Es correcto que la elevación a escritura pública de un documento privado supone un procedimiento instrumental distinto, cual es el del otorgamiento del acto jurídico ante el notario; no obstante, si bien el primer administrador se nombra por escritura pública ya que su designación está contenida en el reglamento, reiteramos que el cambio de la persona no constituye reforma de tal reglamento. Además, los propietarios ya se reúnen en asamblea a los fines de conformar la voluntad colectiva en acto colegiado y no como personas individuales que otorgan una escritura, como lo es el primer reglamento.

Sin embargo, algunas veces se ha interpretado como insuficiente para justificar la personería de quienes actuarían por la administración, la protocolización de las actas que transcriben conformidades reunidas en las asambleas de propietarios, tendientes a aprobar el ejercicio por parte de la administración o las personas en las que ésta delega la personería para actuar en juicio —aun corroborada por los copropietarios— pues, ante la exigencia de escritura pública como formalidad para la redacción del reglamento, es preciso llevar a acabo un acto similar a efectos de conferir facultades para representar en juicio al Consorcio³⁷.

En consecuencia, adherimos a la noción de ser adecuada y suficiente la protocolización (inserción por transcripción) del acta de asamblea como modo de expresión de la voluntad consorcial. En la práctica, existe una pequeña “trampa” que generalmente pasa inadvertida: el administrador designado acude a la escribanía con su libro de actas de asamblea y, previa transcripción o agregación de una fotocopia certificada de ésta en el protocolo, el mismo administrador confiere poder a un letrado. Presentado ese poder en los juicios, no se advierte observación alguna. Sin embargo, es lo mismo que si se presentara el propio administrador suscribiendo el escrito judicial acompañando el acta protocolizada.

Pero, se ha entendido que el acta mediante la cual los copropietarios designan el administrador del Consorcio debe cumplir con los requisitos previstos por el artículo 9º de la ley 13.512. Por estos motivos, a su vez, el apoderado de quien invoca desempeñarse como administrador, junto con el instrumento que justifica esta relación, debe acompañar su precedente que obra a modo de cierre de la personería, o encontrarse concretamente referenciado por el escribano ante quien fue conferido el mandato. De lo contrario, está actuando sin representación suficiente, esto entendido sobre la base de los artículos 47, 49, 347, inciso 2º y concordantes del CPCCN³⁸.

B. Excepción de falta de personería y justificación de la designación

Generalmente, el problema de la forma del nombramiento del nuevo administrador aparece cuando el Consorcio de copropietarios inicia una acción legal y la contraria le opone la excepción de falta de personería.

Mas hay que hacer distinciones, según la contraparte sea o no un consorcista.

El principio general es que, tratándose de procesos incoados en nombre del Consorcio contra terceros, la jurisprudencia mayoritaria ha hecho una aplicación estricta del requisito de la designación por escritura pública, sin admitir que se supla con la designación en el acta que luego se protocolizó. Mediante la designación del administrador no se trata sólo de reglar las relaciones entre los copropietarios, sino de darle al Consorcio un representante frente a terceros, por lo que el cumplimiento de las formalidades legales, entre ellas la escritura pública, es requisito ineludible para la validez del acto. La admisión del acta protocolizada en la cual se designa al administrador sólo es procedente cuando el juicio es entablado contra uno de los consorcistas, que no desconoce la existencia del Consorcio, ni la realización de la asamblea, ni su asistencia a la misma, ni la designación efectuada, etcétera; aunque en los demás casos es necesaria la designación por escritura pública. La incorporación de un instrumento privado a un registro notarial no lo convierte en instrumento público, cuando la protocolización no ha sido ordenada judicialmente (arts. 984 y 1003, última parte, Cód. Civ.), de modo que, si el acto de designación de administrador no llena la exigencia del artículo 9º, inciso b, de la ley 13.512, deja en el nombramiento una falla formal que puede ser denunciada por cualquier tercero³⁹.

En este contexto, se ha entendido que el artículo 9º, inciso b, de la ley 13.512 es suficientemente claro en cuanto, al prever que el reglamento de copropiedad y administración debe obligatoriamente determinar la forma de remoción del administrador, exige que el reemplazante sea nombrado por acto de escritura pública. Con la designación del administrador no se trata sólo de reglar las relaciones entre las partes, sino de darle al Consorcio un representante frente a terceros; que, por lo tanto, el cumplimiento de las formalidades legales, entre ellas su designación por escritura pública, es ineludible para la validez del acto. En consecuencia, tratándose de procesos incoados en nombre del Consorcio contra terceros, debe observarse estrictamente el principio de designación del administrador por escritura pública, resultando inadmisible que se supla con el acta protocolizada de la asamblea que lo designó. El acta protocolizada en la que se designa administrador del Consorcio sólo puede hacerse valer en juicio cuando el mismo es entablado contra uno de los consorcistas que, por ejemplo, no desconoce la existencia del Consorcio, ni la realización de la asamblea, ni su asistencia a la misma, ni la designación efectuada, etcétera⁴⁰.

i. Juicio contra un copropietario

En el caso de que el Consorcio demande a un copropietario y no a un tercero, es suficiente la designación de administrador mediante acta de la asamblea, no siendo necesaria la escritura pública, que sólo se requiere respecto de terceros⁴¹.

Es decir que, tratándose de una litis en que sólo están interesados —como únicas partes— el Consorcio de propietarios y alguno de los consorcistas, resultan eficientes las constancias del acta de asamblea respectiva, debidamente acreditada, para tener por válido el carácter de quien en esa asamblea fue designado administrador y que en la causa representa al mencionado Consorcio, ya que el requisito previsto por el artículo 9º, inciso b, de la ley 13.512 es a los fines de la oponibilidad a terceros⁴². Ello es así porque entre los copropietarios la sola realización de la asamblea constituye publicidad efectiva de la designación efectuada⁴³.

Además, resulta absolutamente infundado por parte de la actora negarse a reconocer el carácter de administrador que se atribuye el firmante de las notas que se dirigieron para comunicarle la realización de las asambleas, con la sola afirmación de desconocerle tal carácter, ya que —como miembro de un ente colectivo— el propietario está obligado a interiorizarse de las decisiones que hacen a su funcionamiento y, en modo especial, de lo atinente a la designación del propio administrador, quien tiene a su cargo la recaudación de los fondos que deben aportar los consorcistas⁴⁴.

La elevación a escritura pública del acta de asamblea mediante la cual el Consorcio elige su administrador sólo resulta necesaria para su oposición frente a terceros, mas no para las relaciones interconsorciales, pues se supone que los miembros de la comunidad no pueden ignorar las resoluciones de aquel órgano, máxime cuando no se ha impugnado la que surge del acta protocolizada acompañada a juicio⁴⁵.

ii. Juicio contra un tercero

Y en tal sentido, se ha entendido que probada la personería del administrador del Consorcio de copropietarios por escritura pública, con trascripción del acta en que la asamblea otorga el mandato, es improcedente la excepción de falta de personería fundada en la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad del nombre del administrador, pues el artículo 9º de la ley 13.512 sólo tiene en mira la constitución o trasferencia de dominio u otros derechos reales⁴⁶, o que la designación de nuevo administrador del Consorcio debe hacerse mediante escritura pública, y es por este motivo, y no por la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad, que debe hacerse lugar a la excepción de falta de personería, pues el extremo de la registración es innecesario ya que dicho acto no implica una reforma del reglamento⁴⁷.

Sólo es exigible el instrumento público cuando se entabla un juicio en nombre del Consorcio contra terceros, no bastando un acta protocolizada de la asamblea donde se designa al representante (art. 9º, inc. b, ley 13.512)⁴⁸. El artículo 9º, inciso b, de la ley 13.512 dispone que la designación de un nuevo administrador debe hacerse por escritura pública, no pudiendo considerarse subsanada esa omisión mediante la protocolización del acta de asamblea en tanto no surja que fuera ordenada judicialmente⁴⁹.

No obstante, se ha aceptado en algunos casos la protocolización del acta de la asamblea del Consorcio, a la que concurrieron propietarios con un porcentual más que suficiente para tomar decisiones, considerando que suple adecuadamente la exigencia de la escritura pública prevista en el artículo 9º, inciso b, de la ley 13.512, si tal protocolización no ha sido pedida por uno de los copropietarios individualmente sino que la solicitud proviene de la asamblea del Consorcio; que, por tanto, la escritura correspondiente sirve para transformar un instrumento privado, el acta, en instrumento público. Esta solución no contradice la norma del artículo 1184, inciso 7º del Código Civil⁵⁰.

C. Designación del consejo de administración

En forma provisional y durante el tiempo necesario para definir la situación de un administrador, es frecuente que se nombre al Consejo de Administración para tomar a su cargo la administración.

La designación del consejo de administración con las facultades que el reglamento atribuye al administrador, hecha en asamblea judicial convocada en función del artículo 10 de la ley 13.512, y del cual emana el mandato con que se actúa en juicio, es suficiente para acreditar la personería invocada, tanto más cuanto que la impugnante es también miembro del Consorcio y no puede invocar, por esa razón, defectos formales⁵¹.

V. Designación de coadministrador o interventor judicial

El juez puede designar un coadministrador o interventor informante en uso de las facultades que le confiere el artículo 10 de la ley 13.512, aun contra lo dispuesto por la mayoría expresada en la asamblea, ante graves circunstancias que pongan en peligro la convivencia dentro del inmueble⁵². La designación por el juez de un administrador provisional del Consorcio sólo importa la adopción de una medida cautelar y su procedencia tiene por fin regularizar el funcionamiento de los órganos consorciales, cuando posiciones incompatibles absolutas o la actitud del administrador impiden llegar a la solución a través de las vías que establecen la ley 13.512 y el reglamento de copropiedad y administración. Al no estar prevista la situación en ninguna disposición legal específica, deben darse los tres supuestos de viabilidad de las medidas cautelares: verosimilitud del derecho, peligro en la demora y contracautela. Así se ha justificado, en principio, la verosimilitud del derecho como para que proceda la cautelar mencionada, cuando las constancias de la causa dan cuenta de las serias irregularidades que existían en el Consorcio, llegando a faltar los servicios de calefacción, agua caliente y ascensor, y a peligrar el de agua corriente⁵³.

Es improcedente la solicitud de un consorcista de que se designe un interventor con fundamento en que el cincuenta por ciento de los copropietarios han dejado de abonar las expensas, si tal situación tuvo su origen en la propia actitud de un porcentaje de los integrantes del Consorcio. Ello así, porque no puede prestarse aprobación judicial a la conducta en que se funda la intervención solicitada por quien voluntariamente ha contribuido a colocar al Consorcio en la situación que con la medida se trata de revertir⁵⁴.

Las facultades del interventor judicial en un Consorcio, que corresponden a las de controlar, vigilar, fiscalizar y autorizar la tarea del administrador y consejo del Consorcio, quienes no quedan separados de sus funciones ni pierden la legitimación procesal para actuar en juicio, debiendo abstenerse de decretar ninguna medida sin el control judicial, se ubican perfectamente dentro del ámbito del artículo 223 del CPCCN⁵⁵.

VI. Funciones

El administrador del Consorcio debe velar por el estricto cumplimiento de los deberes que el artículo 6º de la ley 13.512 o en su caso el reglamento de copropiedad imponen a los consorcistas, constituyendo esto un típico acto de administración que compete al administrador en su calidad de órgano del Consorcio⁵⁶.

Para la determinación de la competencia del administrador, en primer lugar, hay que remitirse al reglamento, en segunda instancia a la ley y, finalmente, a la asamblea de copropietarios⁵⁷.

Según el artículo 9º, inciso a, de la ley 13.512, el administrador “…tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo”.

El artículo 11 añade asimismo que: “El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio”.

En el decreto reglamentario 18.734/49 se agregan disposiciones que complementan las funciones del administrador; dice el artículo 5º: “…Todo propietario podrá imponerse del contenido del libro y hacerse expedir copia de las actas, la que será certificada por el representante de los propietarios o por las personas que éstos designen. Las actas podrán ser protocolizadas. Será también rubricado por la misma autoridad el libro de administración del inmueble”, y el artículo 6º: “A requerimiento de cualquier escribano […] el Consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido”.

Además, tendrá las funciones que en cada caso le asigne el reglamento respectivo.

A. Enumeración de las funciones del administrador

En general, son funciones propias del administrador:

1. Administrar el edificio y las cosas de uso común.
2. Cuidar del buen funcionamiento de los servicios y disponer las reparaciones y mantenimiento de cosas comunes.
3. Ejecutar las resoluciones de la asamblea y cumplir y hacer cumplir la ley, el reglamento y el reglamento interno.
4. Asegurar el inmueble contra incendio y contra otros riesgos que determine la asamblea; contratar seguro de vida respecto de trabajadores en relación de dependencia.
5. Elegir el personal de servicio del inmueble común, vigilar su actuación, suspenderlo, despedirlo y fijarle la remuneración.
6. Proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios y atender con éstos los gastos comunes para el mantenimiento del inmueble.
7. Llevar en legal forma, tener al día y custodiar los libros de actas y de administración.
8. Dar cuenta de su gestión en forma documentada y periódica.
9. Convocar las asambleas y comunicar a los propietarios ausentes las decisiones tomadas en éstas; protocolizar las actas.
10. Certificar las deudas por expensas comunes y copias de las actas.
11. Llevar un registro del dominio constituido por los propietarios y mantener al día su nómina⁵⁸.
12. Mantener en depósito los títulos originales del inmueble motivo de la subdivisión y testimonio del reglamento de copropiedad, planos y demás instrumentos de interés común de todos los propietarios.
13. Representar al Consorcio ante las autoridades administrativas.

Cuanto más detallada esté la función del administrador en el reglamento, más simple resultará la solución a las cuestiones que eventualmente se susciten, especialmente con relación a terceros, y será más eficaz el sistema.

B. Facultades ante la falta de decisión asamblearia

Si la asamblea de copropietarios pudiera llegar tardíamente con su decisión, el administrador tendrá inexorablemente dos caminos: realiza ciertos actos si a su leal saber y entender está en sus facultades, o si la premura así lo exige, o recurre a la vía judicial para cubrir su responsabilidad, en cuyo caso plantea la situación, funda su incertidumbre y pide la autorización pertinente. Siendo un hecho conocido la morosidad con que suelen tomarse las decisiones y, más aún, llevarse a la práctica, dentro del medio consorcial por decisión de la asamblea, y habiéndose tratado en el caso de una objetiva violación de la norma reglamentaria, su conducta promoviendo la acción pertinente se halla dentro de sus funciones⁵⁹.

C. Funciones de representación ante autoridades judiciales y administrativas y sus límites

Si bien en principio el administrador del Consorcio sólo tiene funciones netamente administrativas, esto es así salvo los casos contemplados por los artículos 6º y 15, párrafo 3º, de la ley 13.512. La ampliación de las atribuciones del administrador del Consorcio conferidas por el artículo 11 de la ley 13.512 no lesiona ni el orden público ni las buenas costumbres, constituyendo un legítimo acto de autonomía de la voluntad⁶⁰.

El administrador y representante legal del Consorcio (aun con facultades para estar en juicio) no puede obligar a sus integrantes a la modificación del reglamento de copropiedad, pues es un mandatario con facultades limitadas, y entre ellas no se encuentra la de alterar dicho instrumento⁶¹.

VII. Aplicabilidad de las reglas del mandato

El administrador del Consorcio actúa como representante legal de éste y contrata en su nombre. Independientemente de su naturaleza jurídica y cualquiera sea el carácter que se le atribuya a la relación entre el administrador y el Consorcio, las normas aplicables son las del contrato de mandato reglado por el Código Civil, además de las que estatutariamente se hubieran adoptado con arreglo a la ley 13.512⁶².

Es decir que son aplicables las normas del mandato (arts. 1869 y ss., del Cód. Civ.) y no las de socio administrador (art. 1676, Cód. Civ.), pues ese administrador es un mandatario o representante⁶³.

Mas las relaciones jurídicas que se derivan de tal carácter de mandatario y de su actuación frente a los mandantes y a los terceros están regidas por las reglas generales propias de ese contrato en cuanto no hayan sido derogadas por estipulaciones de las partes o por normas específicas⁶⁴.

A. Validez del poder otorgado a un mandatario judicial

Si el reglamento de copropiedad y administración atribuye al administrador amplias facultades para actuar ante las autoridades judiciales, al regir las reglas del mandato previstas en el Código Civil, es inadmisible la discusión sobre la validez del poder otorgado por la administración del Consorcio a un mandatario judicial⁶⁵.

B. Mandato susceptible de confirmación tácita

El mandato es susceptible de confirmación. De ahí que si el mandato recibido por el administrador estaba viciado de nulidad relativa, y con posterioridad a él, durante cerca de un año, los copropietarios pagaron a ese mandatario las expensas comunes, tal nulidad queda purgada, ya que esos pagos implicaron la confirmación expresa de dicho mandato, con los efectos retroactivos que determina el artículo 1065 del Código Civil⁶⁶.

C. Revocabilidad del mandato

Además, como corresponde a la regla general, el mandato recibido por el administrador es revocable sin necesidad de que haya justa causa para ello, pues es de la esencia del mandato su revocabilidad, salvo los supuestos de excepción involucrados en el mandato irrevocable⁶⁷, pues el administrador de un Consorcio es una figura análoga a la de un gerente; sus facultades son esencialmente revocables y está en un todo sujeto a los términos del reglamento⁶⁸.

D. Obligación del Consorcio de suministrar el dinero para los gastos

Como el mandatario —administrador del Consorcio— no tiene la obligación de suministrar el dinero para los gastos que requiera el cumplimiento de su gestión; el mandante debe anticiparle las cantidades necesarias para la ejecución del mandato, si aquél se las pidiera; pero, suponiendo que no haya hecho uso de ese derecho, el mandante debe reembolsarle las erogaciones pertinentes⁶⁹.

VIII. Alcance de la personería para actuar en juicio por el Consorcio y facultades judiciales del administrador

La ley 13.512, en su artículo 11, establece que: “El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos…”

Nada aclara ni menciona con relación a la actuación ante autoridades judiciales. La redacción primitiva del proyecto de ley del Poder Ejecutivo decía: “El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades públicas de cualquier clase y actuará en nombre de todos los propietarios en los casos judiciales de interés común, como juicios de expropiación, reivindicación del terreno, etcétera”.

El despacho de la Comisión del Senado no modificó el punto. En el debate parlamentario en la Cámara Alta, el senador Antille expresó que: “La parte final de este artículo es simplemente ejemplificadora, porque da casos y ejemplos que se pueden vincular en ocasiones con la disposición principal”. Propuso el nuevo texto que se aprobó sin otra aclaración, a lo que el debate en Diputados nada agregó⁷⁰. Más que aclarar, confunde la modificación introducida pues su fundamentación es incoherente con el texto que se propuso. En suma, es muy dudosa la existencia de facultades judiciales que se otorgaban en el proyecto, que justamente se sanciona como ley, excluyéndolas⁷¹.

Por ello, se ha decidido que si bien el artículo 11 de la ley 13.512 asigna al administrador del Consorcio el carácter de mandatario legal y exclusivo, no es menos cierto que tal carácter está referido a las gestiones ante las autoridades administrativas y no a las que deben efectuarse ante los estrados judiciales⁷².

Sin embargo, podemos concluir que:

1. La ley otorga facultades judiciales expresas al administrador en el artículo 15.
2. En el artículo 9º, inciso a, al autorizar al administrador para despedir al personal de servicio, le otorga facultades judiciales pues —implícitamente— lleva aparejada la posibilidad de contestar la demanda que contra el empleador podrá iniciar el ex empleado.
3. En el artículo 9º, inciso a, también se faculta al administrador para proveer a la recaudación de los fondos y, como no se expresa que se hará sólo extrajudicialmente, parece necesario reconocer que también puede demandar a esos efectos. La interpretación contraria invita a los propietarios a no pagar.
4. Reconociéndose personería jurídica al Consorcio parece posible reconocerle, además, capacidad para estar en juicio a través de su representante en todas las cuestiones relativas al patrimonio del Consorcio; no así en lo que se refiere al patrimonio individual de los titulares de la Propiedad Horizontal.

Aun referido al patrimonio del Consorcio (que, recordamos, para algunos no existe) la representación o mandato se ejerce dentro del limitado marco de los actos de administración y ejecución, y no los de disposición.

El mandatario, según principios generales, en todos los casos, además de tener el poder, debe tener instrucciones de su representado, y no es otra que la asamblea la que deliberará y resolverá a fin de otorgar instrucciones respecto de cada juicio determinado. Destacamos que siempre el acto es nulo cuando el representante actúa fuera de los límites del mandato (art. 1931, Cód. Civ.) o cuando el acto fuera notoriamente extraño al objeto social (art. 58, ley 19.550), y como la capacidad del Consorcio es restringida son pocos los tipos de juicios en que el administrador puede representar al Consorcio. Además, el mandato debe interpretarse en forma restrictiva (art. 1884, Cód. Civ.).

En atención a lo expuesto, y como la ley no es clara al respecto, es conveniente que el reglamento prevea las facultades judiciales del administrador y cuál es la extensión de las mismas.

En caso de que se haya omitido el punto, para mayor tranquilidad del administrador y los consorcistas y a fin de evitar excepciones de falta de personería, es conveniente que se resuelva en asamblea la presentación en juicio del Consorcio y que se faculte al administrador a esos efectos⁷³.

Si bien, en principio, las funciones que la ley 13.512 pone a cargo del administrador son de carácter administrativo y únicamente puede actuar judicialmente por la vía sumarísima cuando se trata de trasgresiones al artículo 6º, también es cierto que sus facultades para actuar en juicio son indiscutibles cuando se le haya conferido mandato en tal sentido por el Consorcio de propietarios, sea como parte actora o en calidad de demandado⁷⁴; es decir que el facultamiento concreto es relevante para evitar las excepciones. Si el reglamento de copropiedad y administración autoriza expresamente al administrador para actuar como mandatario judicial del Consorcio de propietarios, con ello se suplen las limitaciones de la ley 13.512, por cuanto en la especie se aplican las reglas del mandato establecidas en los artículos 1869 y siguientes del Código Civil⁷⁵.

No obstante, a esta altura de los tiempos y de la jurisprudencia, en la práctica se acepta la representación judicial del administrador sin objeciones. No obstante, se dice que las demandas de los copropietarios o contra ellos deben tramitar con su representante legal y exclusivo debidamente autorizado previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos (art. 10, ley 13.512). Aunque esa autorización atañe a las relaciones internas de la comunidad, la falta o insuficiencia de la autorización no impide que los terceros se prevalgan del carácter de mandatario que tiene el representante (art. 11, ley citada), que, por ser exclusivo, es contra quien deben accionar. Bien es verdad que el artículo 11 citado limita la representación, en la letra, a las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, omitiendo la actuación en juicio; sin embargo, la tesis de la personalidad no resuelve el punto porque, también desde su propia doctrina, resultaría aplicable al representante legal la misma limitación (arg. art. 36, Cód. Civ.)⁷⁶.

A. Como actor

Parece razonable entender que cuando va a emprenderse la iniciación de un juicio sea indudable la voluntad del Consorcio en tal sentido. Se trata de una decisión que debe tomarse por mayoría absoluta (art. 16) salvo que la materia ponga en juego los derechos individuales de los propietarios, en cuyo caso actúan éstos personalmente y por unanimidad dan poder al administrador. Salvo el supuesto de una inminente prescripción que debe interrumpirse, existe tiempo suficiente para que se resuelva entablar demanda en asamblea, con el asesoramiento previo y escuchada la opinión de los propietarios. El administrador puede, por su cuenta, iniciar juicio por el artículo 15 y por cobro de expensas, aunque para su tranquilidad le conviene obtener instrucciones en el primer caso.

B. Como demandado

En caso de que el Consorcio sea demandado por actos u obligaciones referidos a la administración, el representante tiene facultades suficientes para comparecer en nombre del Consorcio dentro del término para contestar la demanda y oponer las defensas pertinentes o que estime adecuadas; deberá hacerse patrocinar por un letrado en caso de no poseer títulos suficientes, como ocurre con cualquier representante legal, lo que disminuye el peligro de pérdida de derechos por falta de conocimientos legales.

Este criterio es indispensable por cuanto es difícil, si no imposible, que el administrador, una vez notificado por cédula, tenga tiempo de citar a asamblea y obtener resolución e instrucciones. Quien puede recibir una cédula, de modo tal que ésta produzca efectos de notificación válida, puede también estar en juicio para contestar la demanda. Sin embargo, dejamos constancia de que si se demanda sólo al Consorcio cuando se trata de una cuestión en que esté en juego el derecho individual de cada propietario, el administrador debe pedir la integración de la litis con todos los propietarios, para que pueda dictarse una sentencia útil oponible a éstos, por cuanto se trata de un caso de litisConsorcio pasivo necesario.

Justamente son ejemplos claros de este tipo de demanda la expropiación o reivindicación del terreno a que hacía referencia el proyecto de ley primitivo.

C. Diversidad de criterios generales sobre la legitimación procesal del administrador

i. Principio general permisivo

El administrador del Consorcio tiene amplias facultades para actuar ante las autoridades judiciales, por lo que debe considerárselo con suficiente personería⁷⁷.

En el régimen de Propiedad Horizontal (ley 13.512), las facultades del administrador para estar en juicio deben interpretarse de manera no restrictiva (vg., es suficiente la fórmula que habilita para actuar ante la autoridad judicial), siendo innecesario, además, que huelgue el objeto específico de un pleito en tal mandato genérico, bastando con la representación para estar en juicio en sentido amplio⁷⁸.

Compete al administrador la representación judicial del Consorcio, teniendo como fundamento central la amplitud de representación, implícita en las facultades de aquél. De allí que no corresponda exigir facultades especiales, otorgadas ya en el reglamento, ya en un apoderamiento posterior, para que el administrador del Consorcio pueda actuar en juicio, tanto para contestar acciones como para promoverlas⁷⁹.

Pese al silencio del reglamento de copropiedad respecto a quién ejerce la representación judicial del Consorcio de propietarios, una importante línea de opinión ha sostenido desde antaño que compete al administrador del Consorcio la representación judicial del mismo, invocándose como argumento central en apoyo a tal tesis la amplitud de representación implícita en las facultades de aquél. Por otra parte, no cabe exigir facultades especiales otorgadas ya en el reglamento, ya en un apoderamiento posterior, para que el administrador del Consorcio pueda actuar en juicio, tanto para contestar acciones como para promoverlas. A propósito de los alcances de las facultades que el administrador del Consorcio de propietarios posee, cabe destacar la importancia de la disposición contenida en el artículo 11 de la ley 13.512, que alude al mandatario legal y exclusivo de los propietarios, lo que demuestra —si bien en una órbita específica: gestiones ante las autoridades administrativas— una suerte de representación necesaria desempeñada por el administrador, y concluir que el administrador es representante necesario del Consorcio es coherente con la imperativa exigencia de la ley 13.512 y del decreto reglamentario 18.734/49 de que se lo designe en el reglamento (arts. 9º, inc. a, y 3º, inc. 7º, respectivamente). Conforme a las directivas generales que emanan de los artículos 35 y 37 del Código Civil —las personas jurídicas adquieren y ejercen sus derechos por medio de sus representantes— en los casos como el de autos, en que el reglamento de copropiedad guarda silencio respecto de la representación judicial del Consorcio, corresponde remitirse a las reglas del mandato (art. 1870, inc. 1º y 2º, Código citado). Asimismo, para estar en juicio no se requieren poderes especiales, de lo que se sigue la facultad judicial del administrador del Consorcio al efecto aun ante el silencio del reglamento. Es claro que esto no es más que una lógica y acaso ineludible consecuencia de la personalidad del Consorcio. El régimen de propiedad horizontal consagra la necesidad para su existencia de la designación de un administrador o representante de los propietarios que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común (art. 9º, inc. a, ley 13.512), y, si bien es dable distinguir entre esa calidad de representante y las facultades para el ejercicio de la representación, cabe tenerlo por facultado para representar judicialmente al Consorcio, ya sea que se lo considere representante necesario del mismo o del conjunto de propietarios; las facultades serían las mismas en uno y otro supuesto. En suma: a pesar de la carencia de personalidad jurídica del Consorcio de propietarios contemplado en la ley 13.512, el administrador es representante del mismo y se le aplican subsidiariamente las reglas del mandato para ese específico o particular modo de conservar y administrar las cosas comunes⁸⁰.

ii. Principio general impeditivo

Si el reglamento de copropiedad y administración atribuye al administrador amplias facultades para actuar ante las autoridades judiciales, rigen las reglas del mandato previstas en los artículos 1869 y siguientes del Código Civil. Por ello, es inadmisible la discusión sobre la validez del poder otorgado por la administración del Consorcio a un mandatario judicial⁸¹.

La genérica mención de representación ante las autoridades judiciales y administrativas expresada en el reglamento de copropiedad, no desvirtúa la exigencia para el administrador de poder especial para estar en juicio por las personas que le han acordado específicamente ese apoderamiento especial, si la acción no encuadra en las facultades que a aquél le confieren la ley y el reglamento Si todos los copropietarios no están incluidos en el poder especial otorgado al administrador para iniciar un pleito especial a determinada persona, no existe actor⁸².

El representante de los propietarios de una finca afectada al régimen de la ley 13.512 carece de atribuciones para actuar en juicio a nombre de ellos, salvo los supuestos que mencionan los artículos 6º y 15 o que esa función le fuera encomendada por el reglamento de copropiedad o por Consorcio. El administrador designado en los restringidos límites de los artículos 9º, inciso a, párrafo 1º, y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal no tiene personería para actuar en representación del Consorcio ante las autoridades judiciales a fin de promover una demanda por daños y perjuicios presuntamente ocasionados por la finca lindera, máxime cuando los copropietarios, en el acta de su nombramiento, sólo hacen la salvedad de que entre las facultades que le acuerdan está la de actuar ante la Municipalidad y sus dependencias, sin hacer mención alguna al órgano jurisdiccional⁸³.

Si bien es cierto que el Consorcio de propietarios es un ente de derecho y tiene una personería distinta de los copropietarios, su capacidad está limitada para los actos de gestión del edificio constituido en propiedad horizontal. Así, fuera de los casos contemplados por los artículos 6º y 15, apartado 3º de la ley 13.512, el representante o administrador del Consorcio de propietarios sólo tiene funciones netamente administrativas y, por ello, carece de atribuciones para actuar en juicio a nombre de los consorcistas, salvo que tales facultades le hayan sido acordadas por el reglamento de copropiedad o por el Consorcio⁸⁴.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 9º, inciso a, 11 y 15 de la ley l3.512, el administrador no tiene facultades para representar en justicia a los propietarios, salvo en los casos de violación de las prohibiciones establecidas en los artículos 6º y 15, apartado 3º, de la norma mencionada. La fórmula establecida en el reglamento de copropiedad del edificio, que otorga facultad al administrador para actuar ante las “autoridades nacionales”, no puede ser entendida como si alcanzara también a aquél para representar al Consorcio ante el poder judicial⁸⁵.

iii. Principio general intermedio

El representante de los propietarios de una finca sometida al régimen de la ley 13.512 carece de atribuciones para actuar en juicio a nombre de ellos, salvo los supuestos que mencionan los artículos 6º y 15, o que esa función le fuera encomendada por el reglamento de copropiedad y administración o por el Consorcio. Si el reglamento de copropiedad autoriza expresamente al administrador a actuar en representación del Consorcio ante los tribunales, quedan suplidas las limitaciones de la ley 13.512, al desempeñarse aquél en calidad de mandatario judicial del Consorcio y aplicarse las reglas del mandato a dicha figura⁸⁶.

La representación que atribuyen los artículos: 9º, 11 y 15 de la ley 13.512 juega en cuanto haya coincidencia de intereses de los propietarios en cuestiones relativas al patrimonio del Consorcio (o al cumplimiento del reglamento), no así en lo que se refiere al patrimonio individual de los titulares de la Propiedad Horizontal⁸⁷.

Si bien se admite que el administrador goza de atribuciones en el ámbito judicial (art. 15, ley 13.512, por violaciones al art. 6º de dicha ley) y que se hacen extensivas a los supuestos de los artículos 5º y 7º, ello encuentra su límite en la tutela del patrimonio del Consorcio, toda vez que una sentencia adversa lo afectará. Por ello se requerirá poder especial otorgado por asamblea de consorcistas y respetando estrictamente el quórum y las mayorías legales que para el caso requiera⁸⁸.

Aun cuando, en principio, el administrador del Consorcio sólo tiene funciones netamente administrativas, salvo los casos contemplados por los artículos 6º y 15 de la ley 13.512, posee la atribución de actuar en juicio a nombre del Consorcio si tal función le ha sido encomendada por el reglamento de copropiedad. La ampliación de las atribuciones conferidas por el artículo 11 de la ley 13.512 al administrador del Consorcio no lesiona ni el orden público ni las buenas costumbres, constituyendo un legítimo acto de autonomía de la voluntad⁸⁹.

El artículo 11 de la ley 13.512 atribuye al administrador el carácter de mandatario legal y exclusivo de los copropietarios, y si bien dicho precepto se refiere a la representación de estos últimos ante las autoridades administrativas de cualquier clase, con lo cual se plantea la cuestión acerca de si alcanza o no a la actuación en causas judiciales, no hay dudas cuando ella se encuentra expresamente resuelta en el reglamento de copropiedad y administración del edificio respectivo, cuya normativa le atribuye al administrador la representación legal del “Consorcio” incluso ante los tribunales de justicia de todo fuero o jurisdicción⁹⁰.

D. Casuística en cuanto a la legitimación del administrador

En concreto, los criterios en lo tocante a la legitimación del administrador para estar en juicio son:

i. Violación de prohibiciones

Aunque en principio el derecho de oponerse al uso no autorizado de la cosa común corresponde al Consorcio, se ha admitido que, acreditado un interés legítimo concreto, uno de los propietarios estaría legitimado al efecto; de ahí entonces que mediando violación, con mayor razón, estaría habilitado el administrador para preservar a su mandante y consecuentemente ejercer las medidas necesarias para tal fin⁹¹.

El administrador del Consorcio debe velar por el cumplimiento del reglamento y solamente tiene representatividad para actuar contra un consorcista cuando se concretare por éste violación alguna a dicho ordenamiento o a lo preceptuado por la ley 13.512 (art. 6º y 15, ap. 3º)⁹². El administrador no necesita poderes especiales conferidos por asamblea, para demandar judicialmente a un copropietario para que cese en un uso contrario a las previsiones del reglamento⁹³.

Contrariándose lo dispuesto sobre el destino a darse a la unidad (art. 6º, inc. a, ley 13.512), es indudable que el administrador está autorizado a accionar judicialmente a fin de hacer cesar la trasgresión, resultando esto además expresamente del artículo 15 de la misma ley, sin que sea necesario que una asamblea lo autorice a ello⁹⁴.

El administrador del Consorcio está facultado para demandar a los copropietarios que violan las obligaciones que les impone el artículo 6º de la ley 13.512. El administrador está facultado a iniciar acciones a los copropietarios, cuando estima que uno de ellos no cumple lo que los consorcistas convinieron en el reglamento, que para ellos es ley⁹⁵.

Es función primordial de un administrador de un Consorcio el hacer cumplir las normas que lo rigen, y, para el cumplimiento de esta función esencial, la ley 13.512 le ha concedido ciertas herramientas, como lo es el caso de la denuncia judicial del artículo 15, que se ha interpretado como extensivo, no sólo a los casos del artículo 6º, sino también a los de los artículos 5º y 7º⁹⁶.

ii. Cobro de expensas

Salvo disposición en contrario, el administrador tiene —entre sus facultades implícitas— la representación judicial del Consorcio y la percepción de las sumas necesarias para cubrir las expensas constituye un acto típicamente administrativo (art. 9º, inc. a, ley 13.512), por lo que es indudable que el administrador, en virtud de ese mandato nacido de la ley, se encuentra facultado a reclamar judicialmente el pago de las expensas comunes⁹⁷.

Cuando un reglamento de copropiedad exige la autorización de la asamblea para otorgar poder para actuar en juicio, debe considerarse sólo respecto de casos específicamente determinados, cuando tal recaudo se justifique en orden a la importancia del asunto, pero nunca para el cobro de expensas comunes, cuyo ingreso es más que indispensable para el funcionamiento pleno del Consorcio. Es claro que, a tal fin, la facultad de otorgar poder está implícita en las prerrogativas del administrador, quien, en tanto representante del Consorcio, se encuentra autorizado para sustituir en otro la ejecución del mandato que le fuera encomendado, en los términos del artículo 1924 del Código Civil⁹⁸.

E. Casuística en cuanto a la falta de legitimación del administrador

Algunos casos concretos de falta de legitimación del administrador para estar en juicio son:

iii. Nulidad de asamblea

Tratándose de una demanda entablada por un consorcista contra el Consorcio, con la finalidad de nulificar parcialmente lo decidido en asamblea extraordinaria respecto del reglamento de copropiedad, carece de representación el administrador que pretende asumirla, en razón de que el objeto discutido no es del ente como persona jurídica, autónoma respecto de los copropietarios que lo integran, sino del propio interés de todos y cada uno de ellos, entre los que se hallaría el actor, que no podría, por causa de dicha representación, aparecer litigando contra sí mismo en cuestión referida a los actos de disposición más que a los propios de administración⁹⁹.

iv. Evicción en la medianería

Las facultades limitadas acordadas por la ley 13.512 y el reglamento no le permiten al administrador iniciar cualquier juicio, esto es, comprometer a todos los consorcistas en un acto de disposición como se considera iniciar un juicio (costas y demás), como el presente, en que se debate un tema no común: “evicción en la medianería”. La falta de autorización de los propietarios, exteriorizada en la pertinente asamblea y con las mayorías respectivas, para que el administrador inicie acción judicial representando al Consorcio, no puede ser suplida por la autorización otorgada al administrador en el reglamento de copropiedad, puesto que la misma se refiere exclusivamente a la representación del Consorcio ante las “autoridades judiciales y administrativas”, aspecto vinculado con su “personería”, pero no obviamente con su legitimación sustancial¹⁰⁰.

v. Acción criminal

Si bien es cierto que el administrador es el representante legal de los consorcistas, no es menos exacto que, para que aquél pueda accionar criminalmente en nombre de sus representados, éstos tienen que otorgarle poder especial al efecto (en el caso esto último no ocurrió y no se hizo lugar al pedido de una letrada de ser tenida como querellante en nombre de un Consorcio de propietarios)¹⁰¹.

vi. Modificación del reglamento de copropiedad

El administrador del Consorcio representa a los copropietarios en todo lo concerniente a la administración de las cosas de aprovechamiento común, pero su mandato no abarca los otros asuntos de interés común, que exceden las atribuciones conferidas al representante (arts. 10 y 11, ley 13.512). Por consiguiente, la acción judicial intentada para obtener la modificación del reglamento de copropiedad debe sustanciarse con todos los copropietarios, ya que se trata de una cuestión ajena a las atribuciones del administrador¹⁰².

vii. Cuestiones ajenas a la relación jurídica que vincula a los consorcistas

Como integrante del Consorcio demandado, el accionante no puede ignorar el límite de las facultades concedidas al administrador del mismo y, sin desconocer la particular personalidad jurídica que actualmente la doctrina da a aquel ente, aparece evidente que ni el administrador ni su representante puedan obligar a los consorcistas en cuestiones ajenas a la relación jurídica que los vincula¹⁰³.

viii. Derechos individuales

La discutible personalidad del Consorcio sólo existiría para aquellos actos del mismo exteriorizados mediante deliberación y resolución. Pero no pueden ser alterados los derechos individuales de los propietarios que lo integran, resultantes de sus títulos de adquisición, ni derogar los principios y disposiciones de las leyes aplicables, por lo que respecto a estos derechos el cargo de administrador no es suficiente para representar en juicio a los consorcistas¹⁰⁴.

F. Medidas extralimitadas del administrador. Nulidad e inoponibilidad

Aun cuando el administrador de un Consorcio careciera de facultades para adoptar una medida, la nulidad que podría afectarla no sería absoluta sino relativa, ya que sólo estaría en juego el interés particular de los consorcistas, de suerte que aquélla resultaría confirmable (arts. 1047, in fine y 1058, Cód. Civ.)¹⁰⁵.

Si bien el administrador de un Consorcio reviste el carácter de mandatario de los integrantes de aquél, las características de su representación están regladas por la ley 13.512 y el respectivo reglamento de copropiedad; en especial, sus facultades se encuentran limitadas a los actos de administración, pero no puede obligar al patrimonio del Consorcio sin la conformidad de éste. En consecuencia, no existe obligación alguna del Consorcio a responder por lo actuado en extralimitación por el administrador si no existió ni siquiera tácita conformidad¹⁰⁶.

IX. Mandatos dados por el administrador y sustitución de mandatos

Las funciones del administrador son indelegables y la actuación es personal, pues se trata de una designación intuitu personæ, que tiene en cuenta las calidades profesionales o morales del elegido, sea persona física o jurídica. Es decir que no puede sustituir en otro sus funciones para desempeñar el órgano de administración. En consecuencia, constituiría mal desempeño la delegación de sus facultades a los fines de llevar a cabo su cometido.

Pero nada impide que otorgue poderes, necesarios o útiles, para el desempeño de esas funciones o para la ejecución de sus decisiones. Es decir que puede autorizar a otros a hacer tareas concretas, está en condiciones de habilitar a empleados para realizar actividades bancarias o administrativas y puede apoderar a abogados para litigar o a arquitectos o ingenieros para hacer trámites o actividades en nombre del Consorcio cuando eso sea necesario o conveniente. No necesita actuar personalmente en representación del Consorcio, patrocinado por el profesional o el experto, sino que —si lo estima pertinente— puede otorgar mandatos. Tal como se desprende del Código Civil en su artículo 1924: “El mandatario puede sustituir en otro la ejecución del mandato; pero responde de la persona que ha sustituido, cuando no ha recibido el poder de hacerlo, o cuando ha recibido este poder, sin designación de la persona en quien podía sustituir, y hubiese elegido un individuo notoriamente incapaz o insolvente”, y en su artículo 1925: “Aunque el mandatario haya sustituido sus poderes, puede revocar la sustitución cuando lo juzgue conveniente. Mientras ella subsiste, es de su obligación la vigilancia en el ejercicio de los poderes conferidos al sustituto”.

Sin embargo, cabe hacer distinciones, pues la sustitución del mandato se refiere al otorgamiento de facultades a un tercero independiente, vale decir no subordinado al mandatario originario. El mandatario puede delegar en sus subordinados o auxiliares la realización de actos materiales necesarios para el cumplimiento del encargo, en cuyo caso será un principal en relación a un dependiente y su categoría jurídica la de mero mandatario, sin que esta colaboración del ejecutor modifique la situación. De acuerdo con el primero de los preceptos mencionados —a menos que exista una cláusula prohibitiva— el mandatario puede sustituir el mandato sin autorización, lo cual no perjudica al mandante en atención al modo en que se ha regulado el instituto. Esta normativa es especialmente aplicable a los mandatos judiciales, otorgados por los administradores de propiedad horizontal, pues puede ocurrir que los abogados trabajen con otros subordinados o asociados y precisen delegar sus poderes en quienes efectivamente sigan cada expediente. Doctrina y jurisprudencia se orientan en el sentido de que el mandatario judicial está facultado para sustituir el mandato, aunque no se le hubiere acordado tal prerrogativa en el poder, en atención al alcance general con que se halla concebido el artículo 1924 del Código Civil, que no permite distinguir entre mandatos en juicio o fuera de él¹⁰⁷.

Pueden darse distintas situaciones:

1. Que la sustitución se encuentre prohibida.
2. Que la sustitución se encuentre permitida.
3. Que la sustitución se encuentre permitida con mención de la persona del sustituto.
4. Que nada se diga en el contrato.

Aunque en forma diversa, el mandatario responde de la persona en la cual ha sustituido:

1. Cuando no ha recibido poder para sustituir.
2. Cuando ha recibido poder para sustituir sin mención de la persona del sustituto y hubiese elegido mal.
3. Cuando exista cláusula que prohíba la sustitución.

Si existe cláusula prohibitiva o se requiere la conformidad expresa antes de sustituir, la sustitución es antijurídica y quien la lleva a cabo obra fuera de los límites del mandato. En cambio, en los demás casos, hay cesión (permiso con designación de persona) y contrato derivado o submandato con permanencia del delegante (falta de mención de la facultad o de la persona).

En este tipo de relación, será excepcional que el mandante haya designado la persona en quien el mandatario podía sustituir, quien normalmente será un abogado del estudio, situación inclusive ignorada por el Consorcio. Difícilmente el mandatario habrá elegido a un individuo notoriamente incapaz, pues no trabajaría con él si tal incapacidad fuera reconocida o si siquiera él supiera de la misma, ya que la delegación le sería inútil. Pero claramente, y sin perjuicio de las acciones directas que surgen de los artículos 1926 a 1928, resulta responsable ante el mandante si el sustituto es insolvente, con lo cual, salvo el beneficio de excusión o demostración de solvencia, queda como garante de la sustitución y del trabajo ejecutado por el sustituto.

El artículo 1925 ratifica la responsabilidad y permanencia en la calidad de mandatario, con deber de vigilancia y posibilidad de retomar la dirección a través de la revocación de la sustitución. La carga de vigilancia es por cuenta propia para prevenir o reparar inmediatamente todo perjuicio, y es legítimo reconocer el derecho a dejar sin efecto la sustitución en cualquier momento, especialmente si descubre que el sustituto realiza actos o gestiones perjudiciales. Es decir que quien ha sustituido el mandato no queda desligado ni pierde la condición de mandatario, con las inherentes responsabilidades.

X. La certificación del administrador a los fines de la transferencia de la unidad¹⁰⁸

Tal como lo hemos enunciado, entre las funciones del administrador está la de certificar las deudas por expensas comunes. De acuerdo con el indicado artículo 6º del decreto reglamentario de la ley 13.512, “A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o departamentos, el Consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido”, y si un inmueble próximo a rematar judicialmente estuviera sujeto a Propiedad Horizontal, el artículo 576 del CPCCN impone como recaudo para la subasta el requerir informe sobre las deudas por expensas comunes. La ley 24.441 en sus artículos 56 y 79 complementa la normativa para la subasta extrajudicial y judicial de bienes sujetos a hipoteca, por solicitud directa de liquidación de deuda.

¿Cuáles son las deudas que, según el estado actual de la legislación, el administrador debe certificar? Son aquellas que han sido efectivamente facturadas. Puede tratarse de expensas ordinarias o extraordinarias o de cuotas para la integración del fondo de reserva que constituyen un aporte anticipado que los comuneros deben afrontar para gastos adicionales o imprevistos. En estos supuestos, el Consorcio ya ha ejercitado el derecho de exigir los aportes a los consortes, lo cual es la contracara del deber de contribución de los copropietarios. Claramente, al haberse incluido en la liquidación de expensas, ya hay una deuda exigible en cabeza del transmitente del departamento que ha de ser enajenado y media obligación de certificar ante el pedido notarial. Caso menos claro es el de las deudas gestadas pero aún no declaradas administrativa o judicialmente, en las cuales no hay todavía un crédito consorcial presente al tiempo de la transmisión. Está en trámite una posible condena pecuniaria para el Consorcio, la cual —de concretarse— dará lugar a la exigencia de los aportes para afrontarla por vía de expensas. En tanto el nuevo adquirente será titular del departamento para el período en que la deuda esté al cobro, deberá pagar la parte proporcional de tal obligación, pese a haberse originado en un momento y por causa o título anterior.

Por cierto que tendrá derecho a reclamar el reintegro a su vendedor, con el consiguiente desgaste de tiempo, dinero y energías personales y judiciales. Este desgaste podría evitarse si el administrador informara de la existencia de juicios pendientes. Entendemos que si bien la legislación en forma explícita no lo exige, tal necesidad (o por lo menos, conveniencia) de advertir sobre juicios en trámite se deriva de los principios que rigen la evicción y el deber de informar que pesa sobre el mandatario (arts. 1909, 2093, 2096, 2103 y 2106, Cód. Civ.). En caso contrario, la carga de una deuda que pesa sobre la cosa permanece oculta, no conociéndola a veces ni siquiera el vendedor, que —si bien debiera— puede no estar personalmente al tanto del juicio. El silencio constituye un peligro peor en caso de informe para subasta judicial (art. 2122, Cód. Civ.). Podría no obstante entenderse, como es habitual, que, si el escribano —en caso de subasta judicial, el juez— no pide informe expreso por los juicios, no hay omisión en obviar hacer saber nada de ellos, por lo cual es recomendable que expresamente se mencione este aspecto en el requerimiento notarial o judicial de información.

Con tal certificado el comprador tendrá un panorama cabal de cuál es la situación de la unidad que ha de adquirir, incluyendo el registro de la indicación de situaciones de riesgo. Si hay juicios pendientes o reclamos administrativos contra el Consorcio y el comprador recibe la información respectiva, la operación inmobiliaria se hará sobre la base de una mayor transparencia, pudiendo los sujetos del negocio operar conforme a las limitaciones que sobre la cosa transmitida puedan sobrevenir. Así, el enajenante podrá manifestar en el acto escriturario que garantiza la improcedencia de los reclamos, asumiendo en forma expresa la garantía de evicción pese a que el adquirente conozca el peligro, en cuyo supuesto deberá indemnizarlo si después es vencido. Podrá eventualmente no hacer ninguna manifestación y, en tal caso, el conocimiento impedirá la reclamación posterior del adquirente (arts. 2105 y 2106, Cód. Civ.).

De este modo, las partes estarán en condiciones de evaluar riesgos y arreglar económicamente el alcance de sus exigencias, declaraciones y compromisos.

XI. Responsabilidad civil del administrador

De la actuación del administrador surge una diversidad de relaciones jurídicas, cuyo incumplimiento puede traer aparejada su propia responsabilidad personal, la del conjunto de copropietarios (en caso de negarse personalidad al Consorcio) o la del Consorcio de copropietarios (si se le reconoce a éste personalidad jurídica). El administrador puede ser responsabilizado, cuando actúa como órgano de la persona jurídica o en cumplimiento del mandato recibido, si lo hace en forma negligente según los requerimientos de las circunstancias de personas y de cosas.

A falta de normas específicas que disciplinen esta responsabilidad, ha de acudirse a las disposiciones que rigen la responsabilidad del representante de las personas jurídicas y el mandato en el Código Civil, siendo que el mandatario claramente responde ante el mandante por inejecución de sus obligaciones, y aunque respecto de terceros, en principio y por aplicación de los artículos 1870, 1929 y 1946 del Código Civil, resulta la responsabilidad del representado por los hechos de su representante, ello dará lugar a la responsabilidad del administrador ante su representado. A su vez, el artículo 59 de la Ley de Sociedades 19.550 dispone, como pauta interpretativa para juzgar la conducta, que el administrador o representante debe obrar con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios.

En atención a que el administrador del edificio horizontal tiene relación previa con el Consorcio y con los copropietarios, su responsabilidad será contractual; la mayor parte de las veces, las obligaciones que asume y que la ley le impone son de resultado. La responsabilidad del administrador es contractual ante el Consorcio que lo ha designado a través de una asamblea, porque debe responder al Consorcio y no a los propietarios individualmente considerados, en el marco de las normas del mandato civil¹⁰⁹.

Así, debe contratar el seguro de incendio, mantener el inmueble en buen estado de conservación, realizar pagos debidos, emplear los fondos conforme a su destino, etcétera, todas actividades cuya mera inejecución trae aparejada responsabilidad, salvo ruptura del nexo de causalidad. Cuando el desempeño de la administración lo es por profesionales en tal área, el deber de diligencia, previsión y atención se acentúa.

Por cierto que el deber de responder sólo aparecerá cuando se haya producido algún daño, no obstante que la inejecución o ejecución tardía que no den lugar a perjuicios puedan originar causales de remoción. Por ejemplo, si no se produce el siniestro, la demora en cubrir con seguro no dará espacio a una acción de daños y perjuicios, mas indudablemente constituye un incumplimiento que permite quitar la confianza al representante. Un caso típico de responsabilidad del administrador es el de retención en beneficio propio o mal empleo de los fondos recaudados. De conformidad con el artículo 1913 del Código Civil, el mandatario debe intereses de las cantidades que aplicó a uso propio desde el día en que lo hizo, y de las que reste a deber desde que se hubiese constituido en mora de entregarlas. En tal sentido, deben distinguirse, por un lado, los fondos recibidos de terceros en base a negocios de gestión (cobro de medianería, por ejemplo) o los recibidos de los copropietarios como fondo de reserva, que tienen como objetivo ir a parar a manos del mandante o a un futuro y eventual gasto, y, por otro, lo recaudado en concepto de expensas, ya que ellas se ponen en uso directamente para la ejecución del mandato, debiendo el administrador realizar los pagos previstos para el mantenimiento del inmueble. En las primeras, no habiendo instrucciones para la aplicación del dinero, debe el interés desde la mora o desde que lo aplicó a uso propio; en las expensas recaudadas no empleadas en función del desembolso apropiado, incurre en responsabilidad en los términos de los artículos 903, 904 y 905 del Código Civil, es decir que responde por las consecuencias mediatas o, habiendo dolo, por las casuales.

Al administrador del Consorcio de propietarios le son aplicables las normas del Derecho Civil que rigen el mandato, o sea, las previstas en los artículo 1869 y siguientes del Código Civil, de modo que, así como sus obligaciones son genéricamente las previstas en los artículo 1904 y siguientes, ya que, como mandatario que es, no puede reclamar en su propio nombre la ejecución de las obligaciones de su mandante, tampoco puede ser demandado por el cumplimiento de éstas (art. 1047), desde que, al reclamarse la reparación de daños originados en partes comunes del edificio, el centro de imputación es el Consorcio y no el administrador, quien en principio sólo sería responsable ante el ente por la negligencia que se le atribuye¹¹⁰.

A nivel de fallo plenario se ha decidido que la responsabilidad por vía del mandato es aplicable aun antes de constituirse el Consorcio, si la parte vendedora, promotora de un Consorcio por la ley 13.512, se ha reservado la administración como condición de venta, y la ha ejercido durante el tiempo en que todavía no quedó constituido el Consorcio. La responsabilidad por mal desempeño de esa administración se rige por las reglas del mandato¹¹¹.

A. Falta de responsabilidad personal por las obligaciones del Consorcio

El Consorcio de propietarios, como persona jurídica, tiene su órgano de administración (art. 9º, ley 13.512), que obviamente no responde por las obligaciones que en nombre del ente ideal éste ha contraído dentro del ámbito de sus facultades¹¹².

B. Responsabilidad por despido del personal

El hecho de que el artículo 9º, inciso a, de la ley 13.512 faculte al administrador a “elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo”, no libera de responsabilidad al representante legal cuando se trata del despido sin causa del encargado del edificio fundado en un error de hecho inexcusable. Del actuar del administrador surge una diversidad de relaciones jurídicas y obligaciones cuyo incumplimiento puede traer aparejada su responsabilidad personal o la del conjunto de copropietarios o del Consorcio de propietarios (según que se niegue o se le reconozca personería a dicho ente). Si bien, en principio, el despido del personal de servicio del edificio es privativo del administrador, sin obligación legal de dar explicaciones o rendir cuentas de dicho acto al Consorcio, por regla general ningún tema atinente a la vida de éste, al funcionamiento del edificio, y al régimen de Propiedad Horizontal en general, puede ser ajeno a la asamblea de copropietarios, como para que no se considere su voluntad y pronunciamiento al respecto. No ejecuta fielmente el mandato el administrador del Consorcio de copropietarios que remite, por error, un telegrama de despido al encargado del edificio. Sobre el administrador de un Consorcio pesa un especial deber de obrar con prudencia y conocimiento, porque se trata de un profesional que ofrece sus servicios y porque lo hace en interés ajeno. Así en la relación que vincula al administrador con los propietarios el elemento psicológico de la confianza adquiere un rango predominante, ya que en uno de los contratantes se presuponen cualidades en virtud de las cuales la otra parte lo escoge. Si el administrador de un Consorcio incurrió en un error de hecho inexcusable, al remitir al encargado del edificio la carta documento comunicándole su despido y la pretensión de dejarlo posteriormente sin efecto, cabe responsabilizarlo frente al ente consorcial¹¹³.

C. Acceso a documentación por el propietario

El régimen de Propiedad Horizontal crea entre los consorcistas un régimen especial de comunidad, con miras al beneficio común, en cuya esencia está la imposición a sus miembros de ciertas restricciones y límites al dominio, y de determinadas cargas cuyo acatamiento es condición necesaria para asegurar el buen funcionamiento del sistema. Así, en idéntico sentido, debe aceptarse la facultad que asiste a uno de sus miembros de tener acceso a la documentación que registra el desenvolvimiento de dicha comunidad en los términos del artículo 323, inciso 5º, del Código Procesal¹¹⁴.

XII. Responsabilidad penal del administrador

La Corte de Casación francesa¹¹⁵ ha llegado a responsabilizar no sólo civil, sino también penalmente al administrador, inclusive por no haber verificado la dimensión de los balcones construidos en ejecución de una decisión de la asamblea general, juzgando que encargado en calidad de síndico de hacerlos ejecutar, no vigiló personalmente la evolución de los trabajos como debiera haberlo hecho. En otros supuestos, condenó al administrador por delitos de imprudencia al no haber prestado la adecuada atención al mantenimiento de los ascensores de un edificio, que ocasionó lesiones a una persona por deficiente funcionamiento.

La Casación Penal italiana¹¹⁶ apunta también sobre la responsabilidad penal del administrador por haberse desentendido de la adecuación de la legislación vigente de las calderas del edificio, no sirviendo de excusa la supuesta falta de fondos para afrontar las tareas, afirmándose que ante tal situación la ley le brinda un remedio rápido y expeditivo para intentar el cobro de las expensas adeudadas.

En nuestro país, sin perjuicio de los supuestos de falta de mantenimiento de elementos riesgosos del edificio, se ha decidido que el desvío de expensas y la retención de libros y documentos consorciales pueden configurar delitos.

Así, en un importante precedente¹¹⁷, se entendió que configura el delito de administración fraudulenta del artículo 173, inciso 7º, del Código Penal, la conducta del administrador de diversos Consorcios de Propiedad Horizontal que cobra, dentro de las liquidaciones mensuales de expensas, sumas destinadas al pago de tasas, impuestos y gastos varios, desviándolas en provecho propio traicionando así la confianza de sus administrados, expresada en un control tenue y distante de los asuntos delegados. En consecuencia, se dan por reunidos los presupuestos típicos de la administración fraudulenta, que aun en forma de custodia de los bienes ajenos se caracteriza por el ejercicio con carácter principal —no accesorio— de un poder de guarda, salvaguardia, manejo o administración de bienes e intereses ajenos, hecho con cierto grado de independencia o autonomía con un volumen y proyección suficiente como para justificar periódicas rendiciones de cuenta en las operaciones.

Además, la administración infiel de los fondos cobrados en concepto de expensas, configurativa de una pluralidad de realizaciones típicas en sí autónomas, debe considerarse una unidad de acción, configurativa de un solo delito continuado de administración fraudulenta por cada edificio de Propiedad Horizontal, si en cada caso se realizaron acciones sucesivas homogéneas con un unívoco bien jurídico agredido, a pesar de la diversidad de titulares, los diferentes propietarios que se apiñan en cada edificio, con una continuidad temporal-espacial y aprovechando las oportunidades esencialmente iguales del autor. De ahí que el delito de administración fraudulenta se reitera tantas veces como Consorcios de propietarios resultaron afectados por un manejo infiel de los fondos cobrados en concepto de expensas, configurándose un concurso real.

No media entonces concurso ideal entre los actos de administración infiel llevados a cabo en perjuicio del Consorcio de copropietarios, consistente en desviar en provecho propio los fondos cobrados en concepto de expensas, y la retención indebida de los libros y documentación de uno de los Consorcios afectados, pues esta última actitud constituye un eslabón más en la cadena de comportamientos que conforman la administración fraudulenta, con el propósito de evitar la rendición de las cuentas y la exhibición de evidencias que pudieran afectarlo.

Sin embargo, sólo procedería imputar al administrador del Consorcio la no devolución de los libros y documentos como delitos de retención indebida autónomos de la administración fraudulenta si se hubieran presentado no como delitos contra la propiedad representada por los fondos consorciales sino como delitos singulares contra la propiedad, representados por objetos (cosas) económicamente mensurables por su mero valor de librería, que fueron entregados al administrador con la obligación de entregar o devolver al momento de ser requeridos. Dado que los perjuicios económicos para el Consorcio se derivan de la utilización en beneficio propio de los dineros que los consorcistas entregaron para pagar las deudas generadas por los lugares comunes de los edificios, constituye un error considerar que la no devolución en tiempo o la apropiación de los libros de Consorcio se traduce sin daño, pues dicha documentación sólo constituye medio de prueba que se retacea como parte de la maniobra global de administración infiel, pero no delito autónomo de retención indebida.

XIII. Rendición de cuentas

Este tema es uno de los que da reiterado motivo para reclamos al administrador.

A. La obligación de rendir cuentas¹¹⁸

Se entiende por rendición de cuentas la obligación accesoria de una relación jurídica procedente de otras fuentes y que presenta aspectos cuantitativos o cualitativos, a través de los cuales se podrá determinar objetivamente el resultado económico de una gestión y la posición jurídica de acreedor o deudor del que hace por otro.

La obligación de rendir cuentas corresponde a toda persona que realice una negociación por cuenta ajena, es decir que el criterio comprende al administrador de un Consorcio de Propiedad Horizontal¹¹⁹. Como todo gerente que realiza negocios jurídicos diversos por otros y con manejo de bienes de otra persona, el administrador de la ley 13.512 debe dar o rendir cuenta de su gestión en forma periódica y documentada. Es ésta una de sus funciones y obligaciones relevantes, pues hace a la transparencia de la gestión.

Existen dos obligaciones distintas para el mandatario, que dan lugar a dos pasos en la rendición de cuentas:

1. La de dar cuenta o informar, aspecto informativo en que el mandatario presenta un estado detallado de la gestión y pone en conocimiento del mandante el resultado de la actividad cumplida, con debido respaldo documental (es la verdadera rendición de las cuentas), de lo que podrá resultar o no un crédito para cualquiera de ellos;
2. la de entregar, aspecto traditivo en que el mandatario coloca en manos del mandante todo lo recibido que permaneciera en su tenencia.

Por cierto que los propietarios —o el Consorcio— tienen derecho a tomar conocimiento sobre todo lo recaudado por el administrador en concepto de expensas comunes ordinarias y extraordinarias, fondo de reserva, etcétera, y en qué se invirtieron esos fondos, con su cuenta final de resultados. Los comprobantes de pagos hechos son del Consorcio y debe devolverlos junto con la rendición de cuentas al terminar sus funciones.

B. ¿Ante quién rinde cuentas el administrador?

La rendición de cuentas del administrador de la Propiedad Horizontal se efectúa ante la asamblea, habitualmente la convocada en forma ordinaria que se reúne regularmente a estos fines (generalmente en forma anual), pues los reglamentos de copropiedad prevén este contexto para el tratamiento de temas predeterminados como la rendición de cuentas del administrador, presupuesto de gastos, etcétera. No obstante, puede ser necesaria una asamblea extraordinaria cuando termina la gestión.

El sujeto activo de la obligación de rendir cuentas es el Consorcio. El administrador es designado y removido por la asamblea, razón por la cual debe rendir cuentas ante la asamblea, su mandante. De ninguna manera puede el propietario de una unidad demandar la rendición de cuentas individualmente, en forma personal y directa, pudiendo sólo solicitar la designación de asamblea a tal efecto¹²⁰. Es que en virtud del aspecto societario que el Consorcio de copropietarios ofrece, corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno de los propietarios en forma individual, sino del Consorcio. Por ello, la obligación de rendir cuentas es frente al Consorcio y no a los consorcistas que sólo a través de asamblea pueden ejercer sus facultades impugnativas¹²¹.

Sin embargo, se ha decidido que la falta de rendición de cuentas constituye causal para la remoción del administrador pudiendo cualquiera de los copropietarios solicitarla judicialmente, si ella resulta conveniente a los intereses del Consorcio¹²².

C. Adelanto de fondos por parte del administrador

Si el administrador adelantó fondos tiene derecho a la actualización e intereses desde la fecha en que se hicieron los adelantos, que fue el momento en que ese dinero salió de su patrimonio para favorecer el desarrollo de la vida consorcial, pues tratándose de un acto relacionado con la representación legal el reintegro de lo adeudado debe considerarse desde el momento en que fue efectuado, resultando ajeno a ello el problema de la mora en rendir cuentas¹²³.

D. Finalización de la gestión del administrador y rendición de cuentas

Cesando el administrador del Consorcio en su gestión, obviamente debe rendir cuentas y devolver el saldo que pudiera existir. Por ende, no se justifica la pretensión del administrador en el sentido de que el Consorcio le reciba una suma por él exclusivamente imputada si no acredita que dicho saldo es el que verdaderamente corresponde al tiempo de su gestión¹²⁴.

El artículo 1911 enumera qué elementos debe entregar el mandatario al rendir cuentas. Así:

1. todo lo que el mandante le confió y de que no dispuso por su orden, es decir los fondos suministrados por el mandante para el desempeño del cometido, lo cual abarca el fondo de reserva —si se ha constituido— y asimismo recaudaciones no aplicadas a satisfacer gastos;
2. todo lo que recibió de tercero, aunque lo recibiese sin derecho, pues carece el mandatario de título para retener el pago —aun indebido—, con lo cual quedan comprendidos indemnizaciones, pagos por publicidad en medianeras, alquiler de cosas comunes, etcétera;
3. todas las ganancias resultantes del negocio que se le encargó, lo cual, en principio, aparece ajeno al caso por no tratarse de una operación comercial que genere lucros; sin embargo, pueden haberse generado intereses por inversiones de las sumas administradas;
4. los títulos, documentos y papeles que el mandante le hubiese confiado, con excepción de las cartas e instrucciones que el mandante le hubiese remitido o dado, lo cual comprende no sólo los comprobantes, sino documentación original como reglamento, planos, libros, etcétera;

E. Posibilidad de aprobación tácita de las cuentas por falta de observación de las liquidaciones de expensas o de los trabajos

A nuestro entender, resulta palmario que las liquidaciones mensuales de expensas no constituyen rendiciones de cuentas, y que el control y aprobación de trabajos como apropiados en precio y calidad o como efectuados, sea por los propietarios o por los integrantes del Consejo de Administración, no implica aprobación de cuentas ni cuentas finiquitadas, las cuales deben presentarse a la asamblea.

Es que en virtud de la relación de mandato que se da entre el administrador del Consorcio de copropietarios y éste, las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista no configuran rendiciones parciales que puedan imputarse a la rendición de cuentas que debe realizar aquél al finalizar su gestión¹²⁵.

Pero, en tanto se ha resuelto que el transcurso de treinta días sin formular objeción a la liquidación de gastos presentada por el administrador de la propiedad afectada al régimen de la ley 13.512 comporta su aceptación tácita, conforme a los principios del artículo 73 del Código de Comercio¹²⁶, aunque no compartimos el criterio —pues las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista no configuran rendiciones siquiera parciales de cuentas, no se trata de una cuestión comercial y a estos fines debe convocarse una asamblea—, es importante observar o impugnar a tiempo.

F. Modo de rendir cuentas

El mandatario debe rendir cuentas del cumplimiento exacto de su gestión; como no se ha establecido legalmente la forma en que las cuentas deben ser rendidas, a los fines de determinarlo puede utilizarse la interpretación analógica en relación a las normas de la tutela y las del Código de Comercio sobre rendición de cuentas (arts. 68/74).

De lo que no cabe duda es que corresponde comunicar las cuentas en forma fiel y documentada, y debe resultar transparente el resultado económico de la gestión y la calidad de acreedor o deudor del administrador.

Las cuentas deben presentarse de modo claro, detallado y completo, debidamente documentado y clasificado en un debe y un haber, para que el resultado final de la gestión (positivo o negativo) resulte claramente perceptible para los mandantes. Debe ir acompañada de los documentos y comprobantes de las respectivas partidas a fin de que el mandante pueda ejercer el debido control. Por amplia que sea la valoración de los requisitos, lo mínimo exigible es que cada gasto se justifique en legal forma, de lo contrario no son cuentas, sino meras afirmaciones unilaterales de lo que dice haber gastado el administrador¹²⁷.

G. Juicio de rendición de cuentas

La rendición de cuentas puede ser judicial o extrajudicial. La judicial es objeto de una pretensión procesal autónoma fundada en la negativa u omisión del obligado a rendirlas.

La mayoría de los códigos procesales regulan el juicio de rendición de cuentas. El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación lo hace en los artículos 652 a 656. A su vez, este litigio puede estar precedido por la diligencia preliminar para que se cite a reconocer la obligación de rendir cuentas (art. 323, inc. 10, Cód. Proc.).

El proceso de rendición de cuentas es contencioso y de los denominados especiales, pues está sujeto a un trámite específico. Ingresa en la categoría de plenario rápido o abreviado y arriba a un decisorio que pasa en autoridad de cosa juzgada material.

Básicamente, en la rendición de cuentas se ven involucradas dos actividades inescindiblemente unidas entre sí y que son lógica y jurídicamente sucesivas:

Una primera consistente en establecer si existe o no obligación de rendir cuentas.

Una segunda configurada por la rendición de cuentas propiamente dicha.

La primera es presupuesto de la siguiente pues el juez no puede exigir que el demandado cumpla con la obligación de rendir cuentas sin haber quedado reconocida la misma por aquél o, en su defecto, sin mediar una sentencia que lo condene a rendirlas.

El litigio comprende diversos aspectos:

• El reconocimiento de la obligación de rendir cuentas;
• La determinación de la obligación de rendir cuentas;
• La presentación de las cuentas y su impugnación;
• El análisis de la legitimidad de las cuentas en sí a los fines de su eventual aprobación;
• El balance final;
• El cobro del saldo.

Para ello, el pleito recorre tres estadios:

1. El primero trata de la comprobación de la obligación de rendir cuentas: se discute la procedencia de la obligación de rendirlas y —si se declara procedente la pretensión— el juez dicta sentencia condenando al demandado a rendir cuentas; no se discuten otras cuestiones fuera de la propia obligación de rendir las cuentas; la etapa tiene carácter declarativo de la obligación y condenatorio de la prestación de hacer; el trámite para determinar si existe obligación de rendir cuentas es, en principio, el que corresponde al proceso de sumario conocimiento (salvo que integrase otras pretensiones que debieran sustanciarse en juicio ordinario).
2. El segundo trata de la rendición de cuentas propiamente dicha: se controvierten las cuentas presentadas y eventualmente se aprueban; la aprobación de la rendición de cuentas se hace por vía de incidente, entendiéndose que se trata de una forma especial de ejecución de sentencia de condena.
3. El tercero trata de obtener el cobro de un crédito: corresponde al cobro del saldo que arroje la rendición de cuentas y que constituye un crédito líquido a favor del oyente; el cobro del saldo acreedor se efectúa mediante el procedimiento de ejecución de la sentencia que apruebe las cuentas rendidas y fije el saldo impago. También —aun antes del pronunciamiento definitivo sobre las cuentas— es susceptible de este procedimiento el cobro del saldo reconocido por el administrador, lo cual no implica aceptar en su totalidad las cuentas rendidas.

Pero si el demandado se allana a la pretensión, debe presentar las cuentas dentro del plazo que se le haya señalado al corrérsele traslado de la demanda, como lo prescribe el artículo 652, segundo párrafo, del Código Procesal, siendo innecesario en esta hipótesis el dictado de una sentencia que declare específicamente la obligación de rendirlas¹²⁸, y cuando la parte demandada no desconoce la obligación de rendir cuentas y las ha rendido, ello importa un allanamiento a aquella pretensión, por lo que no resulta necesaria una sentencia que declare específicamente la obligación de rendir cuentas; por ello, presentadas las cuentas por el demandado, se debe dar traslado de ellas a la actora por cinco días y el litigio se traba si hay impugnación, que se considerará como una demanda y la contestación del demandado a las impugnaciones ¹²⁹.

H. Demanda por aprobación de cuentas¹³⁰

Puede ocurrir que el Consorcio se resista a oír las cuentas que intenta ofrecerle su administrador, especialmente cuando ya se ha convertido en ex administrador. La normativa legitima al deudor interesado en liberarse de la obligación de rendir cuentas, para accionar por aprobación de las cuentas que él mismo presente. En este caso se hace una rendición de cuentas judicial, también como pretensión procesal autónoma fundada en la negativa del dueño de los bienes a recibir las cuentas.

La demanda por aprobación de cuentas figura en el artículo 657 del CPCCN. Se trata de una acción meramente declarativa que persigue eliminar una incertidumbre jurídica respecto de esta relación de derecho determinada, que también culmina con una sentencia que pasa en autoridad de cosa juzgada.

I. Prueba en materia de rendición de cuentas

Toda rendición de cuentas para ser válida debe encontrarse acompañada de los correspondientes elementos demostrativos de cada ingreso o egreso. Además, debe ser clara y detalladamente descriptiva acerca del desenvolvimiento y resultado de las operaciones. No basta una liquidación que no contiene explicación precisa de las partidas correspondientes ni hace referencia concreta a los instrumentos que las respaldan, ni la mera oferta de revisar los libros.

De ahí que el administrador deba justificar las partidas con documentos acreditativos, salvo gastos menores que sean razonables y verosímiles, puedan presumirse y habitualmente no lleven comprobantes. Pero inclusive, se ha entendido que la circunstancia de que las erogaciones correspondan a gastos varios que puedan ser calificados de menores, no libera al administrador de la obligación de dar cuenta concreta de la forma en que fueron invertidas las sumas que se liquidan y de acompañar los comprobantes respectivos, pues no son de difícil justificación, por lo que no es de aplicación el artículo 655 del Código Procesal ¹³¹.

Una vez presentadas las cuentas por el que las rinde, el mandante, en su carácter de oyente de la cuenta, tiene la obligación de expedirse en términos concretos con los cargos y observaciones que considere procedentes; si no lo hace, o lo hace en términos generales, las cuentas se consideran aprobadas. Los instrumentos que acompañe el administrador para acreditar los pagos e inversiones deben ser concretamente impugnados, pues no basta articular la simple defensa de no constar la autenticidad para obligar a producir informes a múltiples (cientos o miles, según el tiempo de gestión) empresas, autoridades, etcétera. El mandato supone una relación de confianza y sería injusto desconocer documentos sin una concreta y categórica alegación de falsedad.

La impugnación de las cuentas debe ser calificada, categórica y fundada, careciendo de valor la impugnación genérica, ya que no basta desconocer en términos generales la rendición de cuentas para que ésta sea rechazada judicialmente, ni alegar la falsedad sin concretar los motivos que justifiquen la observación; es necesario decir cuáles son las partidas objetadas y los fundamentos de la objeción. Es que el destinatario de la rendición de cuentas no es el juez ni un tercero, es el mandante. La rendición debe convencerlo a él; si no se declara convencido, la impugnará y a su vez ofrecerá contrapruebas o pruebas destinadas a destruir lo que allí se afirma.

J. Intereses¹³²

Es importante recordar que el mandatario no debe intereses sobre las sumas de propiedad del mandante que obren en su poder como consecuencia del ejercicio del mandato sino desde el momento en que quedó constituido en mora. La demanda por rendición de cuentas implica suficiente interpelación, porque demuestra inequívocamente la voluntad de cobrar los saldos que resulten de dicha rendición, pues no sería razonable que la demora en rendir las cuentas privara al mandante de su derecho a percibir la integridad de lo indebidamente retenido, con sus accesorios devengados. Desde la mora, los intereses se deben aunque el saldo no esté liquidado.

Pero los intereses se deben de pleno derecho y sin necesidad de interpelación cuando el mandatario ha aplicado los fondos en provecho propio, en cuyo caso se deben desde el día de la inversión, lo cual es relevante en caso de Propiedad Horizontal cuando los administradores no hacen las inversiones a nombre del Consorcio, aunque corre por cuenta del mandante la prueba de que ha habido aprovechamiento efectivo de los dineros por parte del administrador que no está dado por la mera retención.

En suma, si existieran fondos retenidos por el administrador, será procedente reclamar los intereses correspondientes, conforme a lo establecido por el artículo 1913 del Código Civil. Es decir, de lo aplicado a uso propio desde la inversión en su beneficio, y de las sumas que quede debiendo como saldo a su cargo, desde la constitución en mora.

K. Prescripción de la obligación de rendir cuentas¹³³

La regla general en materia de prescripción de las acciones personales es la del artículo 4023 del Código Civil que establece el plazo de diez años, y la obligación de rendir cuentas, al no tener determinado un plazo especial, ingresa dentro de esta regla general.

No obstante, la duda aparece por cuanto el inciso 1º del artículo 847 del Código de Comercio contiene un plazo reducido de cuatro años. Mas resulta claro que el administrador horizontal cumple una gestión civil y no está involucrado en un asunto mercantil, por lo que no encuadra en el artículo citado, que por otra parte se refiere específicamente a deudas justificadas por cuentas de venta aceptadas, liquidadas o que se presumen liquidadas, en conformidad a las disposiciones de los artículos 73 y 474 del mismo Código Comercial, materia ajena a tal punto que, aun para el caso de la acción de pedir cuentas en el supuesto de una sociedad irregular, jurisprudencialmente se ha entendido que la prescripción aplicable es la decenal; a lo cual se agrega que las prescripciones cortas son de interpretación restrictiva¹³⁴. El plazo para que opere la prescripción se computa a partir del momento en que debieron rendirse las cuentas o desde el cese del administrador en sus funciones.

Bibliografía

1. Aporte realizado sobre la base del Cap. X del libro de la autora: Derechos Reales, vol. 4, Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2000.
2. CCCom. de Mar del Plata, sala II, 18-10-84, E. D. 120-436.
3. CNECC, sala I, 15-3-82, J. A. 1983-II-292.
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9. CNCiv., sala C, 29-5-90, E. D. 140-552.
10. CNCiv., sala D, 7-3-95, jurispr. CCiv., Isis, sum. 6296.
11. CNECC, sala V, 20-2-79, E. D. 83-158.
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13. CNECC, sala VI, 24-2-83, E. D. 105-676.
14. COSTANTINO, Juan A. y RODRÍGUEZ ARAUCO, Gerardo J., Responsabilidad civil del administrador de Consorcios por mala praxis, en J. A. del 27-9-2000.
15. CNCiv., sala G, 14-6-96, L. L. 1998-D-234.
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17. CNECC, sala II, 30-6-80, BCNECyC 694-10.357, Rep. E. D. 17-786.
18. CNECC, sala IV, 5-8-80, Rep. E. D. 17-787.
19. CNCiv., sala L, 30-12-93, jurispr. CCiv., Isis, sum. 3113.
20. CNECC, sala II, 29-9-88, jurispr. CCiv., Isis, sum. 707.
21. NEGRI, Régimen argentino de la Propiedad Horizontal, Arayú, Buenos Aires, 1953, p. 121; BORDA, Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales, Perrot, Buenos Aires, 1975, t. I, p. 631.
22. Según Carlos M. Frers (h) y Álvaro Gutiérrez Zaldívar (El administrador del Consorcio de propietarios sujeto al régimen de la ley 13.512, en L. L. 135-1447, y en Revista del Notariado 706-838), al establecer nuevamente la ley que el nombramiento debe hacerse por escritura pública y al guardar silencio sobre la inscripción de ésta en el Registro, se demuestra que la norma se aparta de las exigencias establecidas a efectos de la modificación del reglamento.
23. Habiendo cláusula de irrevocabilidad de la designación del primer administrador, que generalmente será el propietario vendedor o alguien designado por quien financió la construcción de la obra, rige el art. 1977 del Cód. Civ. En cuanto no exista interés legítimo o éste haya desaparecido, puede ser revocado el mandato aun cuando el plazo no haya transcurrido. Cuando los propietarios sean suficientes para alcanzar las mayorías necesarias para la remoción, parecería que se han vendido unidades en número adecuado para que el interés que pudieran tener los vendedores no sea bastante para mantener la administración resistida por los demás. En todo caso, siempre podrá revocarse mediando justa causa.
24. CNCiv., sala K, 20-6-2002, L. L. del 8-7-2002. En el caso, se había interrumpido el servicio público de provisión de gas debido a una deuda por el concepto, no se abonaban aportes patronales ni la cobertura sobre riesgos de trabajo por los empleados —lo que motivara dos ejecuciones fiscales—, existían también pedidos de quiebra contra la sociedad administradora y sus socios, y cheques devueltos por falta de pago librados a su nombre.
25. LAJE, Eduardo J., La Propiedad Horizontal en la legislación argentina, Perrot, Buenos Aires, 1951, p. 157; COSTANTINO, Juan A., El administrador en el Consorcio de copropietarios de la Propiedad Horizontal, Depalma, Buenos Aires, 1989, ps. 97 a 127.
26. CNCiv., sala K, 13-2-92, jurispr. CCiv., Isis, sum. 2123.
27. CNCiv., sala K, 21-8-97, J. A. 1999-I, síntesis.
28. HALPERIN, Isaac, Sociedades anónimas, Depalma, Buenos Aires, 1974, p. 403; VERÓN, Alberto V., Nuevo reglamento de sociedades comerciales, Astrea, Buenos Aires, 1974, p. 253; GARO, Francisco J., Sociedades anónimas, Ediar, Buenos Aires, 1954, t. II, p. 415.
29. BENDERSKY, Mario J., Nulidad de asambleas en el régimen de propiedad horizontal, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1959, p. 161.
30. COSTANTINO, El administrador en el Consorcio… cit., ps. 97 a 127.
31. CNCiv., sala F, 30-11-92, J. A. 1993-IV, síntesis.
32. CNCiv., sala C, 23-6-86, L. L. 1986-E-62.
33. CNCiv., sala C, 28-9-95, L. L. 1996-C-369.
34. RACCIATTI, Designación de administrador del Consorcio de la propiedad horizontal y su personería, en L. L. 1996-C-369.
35. CNCiv., sala B, 4-8-89, jurispr. CCiv., Isis, sum. 5284.
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58. Art 3º, dec. regl. 18.734/49.
59. CNECC, sala IV, 15-3-82, J. A. 1983-II-292.
60. CNCiv., sala I, 23-11-94, J. A. 1996-I-516.
61. CNCiv., sala F, 13-2-80, E. D. 88-490.
62. CNCiv., sala H, 6-5-97, L. L. 1998-E-60, y le son aplicables las normas de Derecho Civil que rigen el mandato; CNECC, sala I, 29-4-82, L. L. 1982-C-305; CTrab. de Paraná, 30-3-79, Zeus 1979-18-134, Rep. E. D. 17-782, E. D. 101-436.
63. CCCom. de Mar del Plata, sala II, 18-10-84, E. D. 120-436.
64. CNCiv., sala L, 30-12-93, jurispr. CCiv., Isis, sum. 3113.
65. CNCiv., sala G, 19-10-97, L. L. 1998-B-18.
66. CNCiv., sala D, 8-10-68, L. L. 133-650.
67. Ídem nota anterior.
68. SCJ de Mendoza, sala I, 18-12-91, L. L. 1992-C-200, E. D. 146-280.
69. CNCiv., sala F, 3-2-78, E. D. 82-212.
70. REFFINO PEREYRA, Virgilio, La Propiedad Horizontal, Claridad, Buenos Aires, 1953, ps. 112 a 140, donde obran los proyectos y discusión parlamentaria.
71. Julio C. Pereira Duarte (Facultades del representante administrador en la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal. Conveniencia de la reforma del artículo 11 de la ley, en L. L. 95-746) propone que se reforme el art. 11 para acordar expresamente facultades judiciales al administrador; Ricardo A. Busto (El Consorcio de propietarios y su representación ante la justicia, en Revista del Notariado 631-45) reconoce facultades para litigar al administrador, pero, no obstante ello, recomienda a los escribanos incluir en el reglamento las estipulaciones para que el administrador pueda actuar ante los magistrados en nombre del Consorcio.
72. CNAT, sala II, 19-9-74, J. A. 25-1975-178.
73. En la práctica notarial, a quien acude en calidad de administrador de un Consorcio para dar poder a un letrado para actuar ante los tribunales de justicia, se le exige exhibir el libro de actas en que debe autorizárselo expresamente para otorgar poder, autorización que se transcribe en la escritura. Destacamos que también se exige la autorización por acta de directorio en caso de una sociedad anónima cuando acude su representante legal, o sea el presidente del directorio.
74. CNCiv., sala D, 29-4-59, L. L. 1959-VI-212.
75. CNCiv., sala A, 12-12-68, L. L. 35-1140.
76. CNCiv., sala A, 5-6-84, L. L. 1985-A-541, D. J. 1985-22-680.
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78. CCCom. de Rosario, sala II, 10-9-80, Juris 63-244.
79. CNCiv., sala B, 8-11-96, jurispr. CCiv., Isis, sum. 9294, J. A. 1999-I, síntesis.
80. Voto del Dr. Galmarini, CNCiv., sala C, 16-7-92, E. D. 153-545, J. A. 1993-III-189.
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97. CNECC, sala II, 2-4-83, E. D. 104-486.
98. CNCiv., sala F, 22-4-97, jurispr. CCiv., Isis, sum. 10.156.
99. CNCiv., sala A, 16-3-78, Gaceta de Paz del 17-5-78, Nº 372.
100. CNCiv., sala B, 5-3-81, J. A. 1981-IV-344.
101. CNCCorr., sala III, 8-7-80, L. L. 1981-A-141.
102. Voto del Dr. Gárgano, CNECC, sala VI, 3-4-81, BCNECyC 696-10.405, E. D. 93-783.
103. CNECC, sala I, 23-8-79, J. A. 1980-III-615.
104. SCJ de Mendoza, sala 1ª, 18-12-91, J. A. 1994-IV, síntesis.
105. CNCiv., sala I, 15-8-91, jurispr. CCiv., Isis, sum. 1895.
106. CNECC, sala V, 27-12-88, jurispr. CCiv., Isis, sum. 567.
107. MOSSET ITURRASPE, Jorge, Mandatos, Ediar, Buenos Aires, 1979, ps. 178 y 179; LEDESMA, Ángela E., Representación procesal, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 1994, Nº 6, ps. 317/333; PALACIO, Lino E., Derecho Procesal Civil, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1991, t. III, p. 96.
108. HIGHTON, Elena I.; VILA, Ana María y VILA, Rosa, ¿Debe el representante del Consorcio de propietarios informar sobre la existencia de juicios pendientes al transferirse una unidad?, en E. D. 154-1019.
109. CNCiv., sala K, 21-8-96, jurispr. CCiv., Isis, sum. 8699, J. A. 1999-I, síntesis.
110. CNCiv., sala A, 17-10-89, jurispr. CCiv., Isis, sum. 5464.
111. CNCiv., en pleno, 10-12-82, J. A. 1983-I-619.
112. CNAT, sala IV, 11-8-83, D. T. 1983-B-1809.
113. CNCiv., sala H, 9-8-99, J. A. 2000-I-517.
114. CNCiv., sala A, 2-11-93, L. L. 1994-D-452.
115. Fallo del 3-5-78, cit. por COSTANTINO y RODRÍGUEZ ARAUCO, Responsabilidad civil del administrador de Consorcios por mala praxis cit.
116. Fallo del 25-5-65, cit. por COSTANTINO y RODRÍGUEZ ARAUCO, Responsabilidad civil del administrador… cit.
117. TOCr. Nº 7, 15-9-99, J. A. del 17-5-2000, Nº 6149.
118. SALVAT, Raymundo, Tratado de Derecho Civil argentino. Fuentes de las Obligaciones, act. por Arturo Acuña Anzorena, Tipográfica Editora Argentina, Buenos Aires, 1957, t. III, ps. 162-167; MOSSET ITURRASPE, Jorge, Mandatos, Ediar, Buenos Aires, 1979, ps. 214-227; LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando J., Teoría de los contratos, Zavalía, Buenos Aires, 1993, t. 4, ps. 565-571; BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil argentino. Contratos, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1997, t. II, ps. 368-373; GONZÁLEZ, Atilio C., Estudios de Derecho Procesal, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1990, ps. 97-115.
119. CNCiv., sala D, 21-5-73, E. D. 58-462.
120. CNCiv., sala F, 13-8-96, L. L. 1997-A-352; CNCiv., sala H, 26-2-98, J. A. 1998-III-490; sala K, 21-8-96, J. A. 1999-I, síntesis.
121. CNECC, sala IV, 11-11-88, jurispr. CCiv., Isis 0000569.
122. CNCiv., sala A, 14-7-67, E. D. 20-103.
123. CNCiv., sala K, 27-7-90, jurispr. CCiv., Isis, sum. 1588.
124. CNCiv., sala K, 27-9-89, jurispr. CCiv., Isis 0000175.
125. CNCiv., sala A, 8-5-84, L. L. 1984-C-457; sala E, 20-3-95, jurispr. CCiv., Isis 0006339, L. L. 1996-B-5261.
126. CNCiv., sala C, 11-12-62, L. L. 110-528.
127. CNCiv., sala G, 30-5-90, L. L. 1990-E-38.
128. CNCiv., sala F, 25-4-86, L. 19.529, inédito.
129. CNCiv., sala C, 14-7-83, J. A. 1984-II, síntesis.
130. 130. GONZÁLEZ, Estudios de Derecho Procesal cit., ps. 97-115.
131. CNCiv., sala F, 12-3-86, L. L. 1986-C-391, donde se trataba de la adquisición de bolsas de residuos de uso corriente, mas se entendió que si esos gastos no debieran acreditarse con los recibos, fácil sería falsear los montos liquidados.
132. Ver LAMBOIS, Susana, Responsabilidad del administrador de un edificio horizontal, en HIGHTON, Elena I.; ÁLVAREZ JULIÁ, Luis; LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P.; LAMBOIS, Susana; ARATA, Rodolfo V. y SGRILLETTI, Alfredo M., Responsabilidad civil. Administradores. Consorcios. Consorcistas. Vecinos. Teoría y práctica, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1986, p. 93.
133. MOLINA QUIROGA, Eduardo, Plazo de prescripción de la obligación de rendir cuentas del administrador del Consorcio de Propiedad Horizontal, en L. L. 1996-B-525.
134. La CNCiv., sala E (20-3-95, L. L. 1996-B-525), decidió que el plazo de prescripción de la obligación de rendir cuentas que pesa sobre el administrador del Consorcio es el ordinario de diez años.